Jak nie inwestować w mieszkania. 6 najczęstszych błędów

Spis treści

• 1. Brak rozeznania ofert na rynku pierwotnym i wtórnym
• 2. Brak jasnego celu zakupu mieszkania
• 3. Brak odpowiedniego know-how
• 4. Niedoszacowanie czasu i skali problemów związanych z obsługą najemców
• 5. Niewłaściwie wykończenie mieszkania
• 6. Niewłaściwe rozpatrywanie kryteriów zakupu
• Podsumowanie

1. Brak rozeznania ofert na rynku pierwotnym i wtórnym

Początkujący inwestorzy dzielą się na dwie grupy: tych, którzy twierdzą, że lepiej jest inwestować na rynku pierwotnym, oraz tych, których faworytem jest rynek wtórny. Prawda leży jednak pośrodku i warto znać wady i zalety obydwu opcji. Faktem jest, że kupno na rynku pierwotnym wydaje się łatwiejsze: deweloperzy mają swoje biura sprzedaży, ładne zdjęcia w katalogach i przede wszystkim – nowe, świeże budownictwo. Problemem jest jednak często spotykane zjawisko “kupowania dziury w ziemi” – mieszkania od deweloperów wyprzedają się, zanim jeszcze powstanie blok. Mieszkanie deweloperskie zazwyczaj wymaga kompleksowego wykończenia. Mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj będą tańsze i częściej będą w lepszych lokalizacjach z lepszą infrastrukturą komunikacyjną, parkingową czy handlowo-usługową. Mogą jednak wymagać odświeżenia bądź remontu, których zakres może być bardzo różny.

2. Brak jasnego celu zakupu mieszkania

Dość często popełnianym błędem jest kierowanie się niejasnymi kryteriami zakupu mieszkania. Przed podjęciem decyzji warto zastanowić się, w jakim celu właściwie się je kupuje. Zupełnie inaczej wygląda proces i kryteria wyboru mieszkania jeśli kupujemy je dla siebie, inaczej na potrzeby dzieci, a jeszcze inaczej kiedy ma to być inwestycja. Kupno mieszkania prywatnie kierować się będzie emocjami: potrzebne jest takie, żeby spełniało szereg wymagań i chciało się w nim mieszkać. Zupełnie odwrotnie jest w przypadku mieszkania inwestycyjnego. Wtedy powinno się odłożyć na bok czynnik emocjonalny –  wybór mieszkania nie powinien się odbywać przez pryzmat naszych upodobań, ale na podstawie analiz liczbowych i ich rynkowym, ekonomicznym uzasadnieniu. Można próbować oczywiście pogodzić kilka celów, jest to jednak bardzo trudne. Emocje zazwyczaj wygrywają z logiką i rachunkiem ekonomicznym i niestety kupując mieszkanie jako “inwestycyjne”, tak naprawdę kupuje się je pod swoje osobiste preferencje, a nie ze względu na jego opłacalność.

3. Brak odpowiedniego know-how

Kolejnym błędem jest niedostateczna wiedza na temat regulacji prawnych najmu. Sporządzenie umowy najmu nie jest trudne, lecz warto przyłożyć się do niej ze starannością – więcej o dobrej umowie najmu przeczytasz tutaj. Polskie prawo dotyczące najmu stara się jak najbardziej chronić lokatorów kosztem prawa właściciela lokalu. Odpowiednio skonstruowana umowa najmu pozwala należycie zabezpieczyć się przed najemcami, którzy często bywają problemowi lub co najgorsze, nie płacą. To samo dotyczy regulaminu mieszkania i systemu windykacji, który odpowiednio stosowany znacznie ułatwia życie wynajmującego. Bezsprzecznie, brak odpowiedniego know-how, prędzej czy później skutkuje licznymi problemami.

4. Niedoszacowanie czasu i skali problemów związanych z obsługą najemców

Konieczność obsługi najemców, którzy są głównym źródłem dochodu, wymaga odpowiedniego przygotowania w dziedzinie zarządzania najmem. Mając prawny know-how, jest się już o krok do przodu, jednak trzeba zdawać sobie sprawę z tego, ile czasu i pracy pochłania obsługa najemców. Samo ich pozyskiwanie zajmuje około miesiąca – potencjalnym zainteresowanym trzeba pokazać mieszkanie, zweryfikować z kim chcemy podpisać umowę, pobrać kaucję, omówić warunki użytkowania mieszkania, regulamin, ewentualnie doposażyć. Późniejsze odpowiadanie na pytania, rozliczanie czynszu, przyjmowanie zgłoszeń i załatwianie usterek jest równie pracochłonne, tak więc niedoszacowanie czasu oraz problemów wynikających z obsługi najemców może spowodować rozminięcie z oczekiwaniami wobec inwestycji.

5. Niewłaściwie wykończenie mieszkania

wykończone powinno być mieszkanie, przede wszystkim zależy od celu zakupu. Aby inwestycja w mieszkanie była opłacalna, należy znów podejść do tego nieemocjonalnie, czyli nie tak, jakbyśmy sami chcieli w nim mieszkać. Koszt wykończenia nie powinien więc być za wysoki, a skorelowany z pobieranym później czynszem. Szczególnie warto zwrócić uwagę na przepłacanie za elementy, które nie będzie mieć swojego odzwierciedlenia w wyższym czynszu. Przykładowo, mało prawdopodobne jest to, że najemca zdecyduje się zapłacić wyższy czynsz ze względu na bardziej markową pralkę. Z drugiej strony, wykończenie nie powinno być tak niskiej jakości, aby łatwo było je uszkodzić przy normalnej eksploatacji, gdyż nie służy to ani najemcy ani właścicielowi.

6. Niewłaściwe rozpatrywanie kryteriów zakupu

Bardzo często początkujący inwestorzy podczas zakupu kierują się kryteriami cenowymi – “im taniej z metra, tym lepiej”. Oczywiście kryterium cenowe jest bardzo istotne, niemniej jednak jeszcze ważniejsza jest użytkowość przestrzeni mieszkania. Co należy przez to rozumieć? To, w jaki sposób jest się w stanie zaaranżować wnętrze i dostosować do potrzeb potencjalnych najemców. Te z kolei są różne, w zależności od grupy docelowej. Przykładowo, studenci będą liczyć na tanie, jednoosobowe pokoje z prostym wystrojem. Przyjezdni menedżerowie z dużych korporacji będą zazwyczaj oczekiwali wysokiego standardu, dobrej lokalizacji, ale niekoniecznie dużego metrażu. Rodzina z dziećmi potrzebować będzie mieszkania 3-5 pokojowego i dużej kuchni. Pracownikom tymczasowym wystarczą pokoje kilkuosobowe ze wspólną kuchnią, a turystom najczęściej dobrze wyposażone dwuosobowe pokoje z własną łazienką.

Podsumowanie

Błędy popełnia każdy, lecz inwestorzy, chcąc utrzymać rentowność na dobrym poziomie, powinni ich szczególnie unikać. Praktyka pokazuje jednak, że wiele osób popełnia te same błędy, ucząc się dopiero na własnej skórze. Przed podjęciem inwestycji warto ograniczyć ryzyko wystąpienia, choć części z nich i skonsultować się z osobami z dużym doświadczeniem w wynajmie mieszkań.