Czym jest gotowiec inwestycyjny?

Spis treści

• Gotowiec inwestycyjny: czym jest?
• Cechy gotowca inwestycyjnego
• #1 Termin wynajmu
• #2 Forma wynajmu
• #3 Oczekiwania klienta, czyli najemcy mieszkania inwestycyjnego
• #4 Oczekiwania inwestora
• Wynajem samodzielny czy przy pomocy specjalistów?
• Czym jest gotowiec inwestycyjny – podsumowanie

Czym jest gotowiec inwestycyjny?

Gotowiec inwestycyjny nie ma jednej, konkretnej definicji, natomiast chcąc określić, czym właściwie jest i jakie ma cechy, można przedstawić to w następujący sposób: gotowiec inwestycyjny to mieszkanie przeznaczone do zakupu przez inwestora, specjalnie przygotowane, wyposażone i urządzone na wynajem w sposób, który ma zagwarantować łatwość wynajmu, co przekłada się na wysoką stopę zwrotu dla inwestora.

Cechy gotowca inwestycyjnego

Gotowiec inwestycyjny zgodnie z podaną definicją jest mieszkaniem, które ma zarabiać na najmie. Rodzaje najmu można podzielić ze względu na dwa czynniki: termin wynajmu i jego formę.

#1 Termin wynajmu

Ze względu na termin wynajem dzielimy na dwa podstawowe rodzaje: krótko- i długoterminowy. Najem krótkoterminowy trwa zazwyczaj od kilku do kilkunastu dni i służy głównie turystom lub osobom podróżującym służbowo. W związku z tym wymaga on poświęcania większej ilości czasu, aby obsłużyć często zmieniających się najemców, a co za tym idzie – regularnego sprzątania, wymiany pościeli, ręczników, czy też naprawy usterek. Najem krótkoterminowy przy odpowiednim utrzymaniu obłożenia może być bardziej zyskowny, jednak niesie za sobą ryzyka związane z dużą rotacją osób przebywających w mieszkaniu.

W przypadku najmu długoterminowego mówi się o umowach, których czas trwania wynosi zazwyczaj minimum pół roku. Klasycznym przykładem długoterminowego najemcy w dużych polskich miastach są studenci. Wynajem na taki okres gwarantuje ciągły dochód. Najemca długoterminowy wymaga mniejszej obsługi ze względu na większą samowystarczalność, różnica też pojawia się w wyposażeniu mieszkania – nie musi być ono tak bogato wyposażone, jak mieszkanie przeznaczone na najem krótkoterminowy.

#2 Forma wynajmu

Wynajem można podzielić również ze względu na formę. Dwie podstawowe, które wyróżniamy, to wynajem całego mieszkania lub na pokoje. Pierwsze rozwiązanie zakłada ujęcie lokalu mieszkalnego jako całości. Klasycznym przykładem najemcy jest tutaj rodzina wynajmująca całe mieszkanie. Oczywiście może być ono podzielone na pokoje, lecz wówczas lokatorzy nie dysponują tak dużą swobodą i prywatnością względem innych.

#3 Oczekiwania klienta, czyli najemcy mieszkania inwestycyjnego

Podczas odpowiadania na pytanie czym jest gotowiec inwestycyjny warto również rozważyć wynajem na pokoje. Najemca gotowca (najczęściej student lub osoba pracująca po studiach) oczekuje bowiem większej niezależności i prywatności, dlatego w mieszkaniach inwestycyjnych najbardziej sprawdza się model wynajmu na poszczególne pokoje. Pokój w mieszkaniu inwestycyjnym powinien być jednoosobowy lub co najwyżej dwuosobowy, co gwarantuje najemcy podstawową niezależność i prywatność – jest jednak z niej w stanie zrezygnować w zakresie łazienki, kuchni i przedpokoju, które jako jedyne pozostają częścią wspólną wszystkich lokatorów mieszkania. Pozostałymi istotnymi oczekiwaniami potencjalnych lokatorów jest niska cena, którą studenci są w stanie zapłacić za pokój, oraz co istotne – lokalizacja mieszkania. Umiejscowienie lokum, na którym zależy większości studentów, to przede wszystkim bliskie położenie uczelni. Zazwyczaj mieszkania w centrum nadają się do tego idealnie, gdyż sporo uczelni wyższych znajduje się właśnie w tej części miasta, choć nie zawsze musi się to sprawdzać. Niektóre wydziały znajdują się w dalszej odległości od centrum, więc mieszkania w ich pobliżu będą również cieszyć się powodzeniem wśród studentów. Kolejnym czynnikiem decydującym o popycie na mieszkanie jest jego bliskie położenie do przystanku komunikacji miejskiej oraz pobliska infrastruktura w postaci sklepów, piekarni, drogerii i innych, stanowiących dla potencjalnego mieszkańca wartość dodaną.

#4 Oczekiwania inwestora

Wiedząc, jakie są oczekiwania najemcy mieszkania, warto przyjrzeć się również oczekiwaniom inwestora. Na pierwszym miejscu powinien znaleźć się stabilny zwrot z inwestycji. Zakładając zakup mieszkania i jego samodzielne wynajęcie, przy modelu długoterminowym generuje ono średnio 5% rocznej stopy zwrotu w stosunku do wartości mieszkania. Przykładowo, kupując mieszkanie o wartości 500 tys. zł, przy zakładanych 5% średni czynsz najmu brutto wyniesie rocznie 25 tys., co w przeliczeniu na miesiąc da więc około 2100 zł.

Zwrot z inwestycji to oczywiście nie wszystko. Inwestor, decydując się na zakup mieszkania inwestycyjnego, oczekuje również spokoju i komfortu psychicznego. To może zapewnić mu opcja wynajmu mieszkania firmie zarządzającej najmem w formie podnajmu pokoi, przez co staje się on właścicielem bezobsługowego lokalu. Typowy okres wynajmu na podnajem wynosi od pięciu do dziesięciu lat. Warto zaznaczyć, że w modelu podnajmu mowa jest o czynszu gwarantowanym. Inwestor zyskuje dzięki temu bezpieczeństwo i pewność, że przez kolejne lata będzie miał jeden obowiązek – comiesięczne sprawdzanie stanu swojego konta, na którym pojawiać się będzie gwarantowany czynsz waloryzowany o stopę inflacji. Więcej o zaletach gotowców inwestycyjnych przeczytasz w naszym poprzednim artykule!

Wynajem samodzielny czy przy pomocy specjalistów?

Stając się właścicielem mieszkania, mamy do wyboru właściwie dwie opcje, aby mieszkanie na nas zarabiało. Pierwsza z nich to zajmowanie się nim samemu. Druga to podnajęcie go zarządzającym specjalistom. Jakie są podstawowe cechy i różnice wynikające ze sposobu zarządzania? Warto spojrzeć na tabelę poniżej.

Podpisanie umowy najmu z prawem do podnajmu z firmą, która będzie zarządzać najmem w naszym mieszkaniu, to najprostszy sposób na uzyskanie dochodu pasywnego i nieprzejmowanie się obsługą mieszkania. Lepiej więc powierzyć to zadanie specjalistom posiadającym odpowiedni know-how i optymalizującym procesy obsługi najmu, takie jak zarządzanie pustostanami, pozyskiwanie najemców czy obsługa techniczna mieszkania. Ponadto dzięki odpowiedniej optymalizacji i wynajmowi na pokoje, których cena “z metra” jest dużo wyższa niż cena wynajmu całego mieszkania, firma zarządzająca jest w stanie wypracować marżę pozwalającą zagwarantować właścicielowi mieszkania stały czynsz na poziomie 6%, podczas gdy – według danych rynkowych – zarządzanie najmem całego mieszkania na własną rękę pozwala generować zwrot na poziomie około 5%.

Czym jest gotowiec inwestycyjny – podsumowanie

Omawiając pokrótce cechy gotowca inwestycyjnego, można zauważyć, że jego charakterystyka i parametry inwestycyjne spełniają dwa podstawowe oczekiwania inwestora, jakimi są zwrot z inwestycji i zapewnienie komfortu psychicznego osoby wynajmującej. Na koniec zostają różnice w sposobach zarządzania mieszkaniem, które sprowadzają się do poświęcania czasu i energii na obsługę mieszkania. Warto więc zadać sobie pytanie, czy angażować się w obsługę gotowca, kiedy można oddać mieszkanie w dobre, profesjonalne ręce, ciesząc się komfortem psychicznym i comiesięcznym stałym dochodem przez kolejnych kilka lat? Na to pytanie trzeba odpowiedzieć sobie samemu.