ZadzwońDobra umowa najmu na pokoje – 5 przykładowych zapisów.
Dzisiaj ciężko wyobrazić sobie, aby wynajem pokoi odbywał się bez stosowania odpowiednich umów, a dokładniej mówiąc – bez odpowiedniej umowy najmu. Wzory umów znaleźć można w niezliczonej liczbie w internecie, wydawałoby się więc, że wystarczy pobrać pierwszy-lepszy, wydrukować i podpisać. Podpowiadamy: nie tędy droga. Przez taki dokument należy przejść rozważniej, aby zabezpieczyć się przed kłopotami i uniknąć niedopowiedzeń. Jak wygląda więc dobra umowa najmu? Zachęcamy do przeczytania przykładowych zapisów.
Spis treści
Dlaczego dobra umowa jest istotna?
Stosując zwykłą umowę najmu, wynajmującego obowiązują m. in. przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Budzi ona spore kontrowersje, szczególnie w odniesieniu do interesu właścicieli mieszkań, który chroniony jest w dużo mniejszym stopniu niż dobro najemców. Nierzadko może przysporzyć to kłopotów wynajmującym. Przed uciążliwymi skutkami ustawy można bronić się w inny sposób – należy odpowiednio skonstruować umowę najmu.
Przykładowe zapisy dobrej umowy najmu
Podstawowe dane
Pierwsze i najbardziej podstawowe informacje, które powinny zostać zawarte w umowie, to szczegółowe dane: wynajmującego, najemcy, oraz adres mieszkania. Jeżeli jest ono wynajmowane na pokoje, warto zaznaczyć, że przedmiotem najmu jest konkretny pokój – części wspólne, tj. kuchnia, łazienka, korytarze, wynajmuje się na zasadzie używalności – czyli że każdy najemca ma do nich dostęp, aczkolwiek w świetle prawa nie są one przez nikogo wynajmowane. Istotne jest wprowadzenie zapisu, że przedmiot najmu wykorzystywany będzie wyłącznie przez najemcę, na cele mieszkalne i bez prawa do podnajmu. Zabezpiecza to przed samowolą najemcy, który mógłby wynająć pokój innej osoby bez wiedzy właściciela.
Określenie istotnych terminów
W dobrej umowie najmu powinny być wyznaczone wszelkie terminy, które w istotny sposób wpłynąć mogą na jej realizację. Najważniejszy z nich to oczywiście określenie czasu jej trwania. Zawarcie umowy na czas określony pozwala zniwelować ryzyko zasiedzenia przez lokatora, z drugiej strony ogranicza to ryzyko pustostanów na wypadek, gdyby lokator chciał rozwiązać umowę wcześniej. Wartościowe jest również wyznaczenie terminu zapłaty czynszu, np. do 5 dnia każdego miesiąca. Dobrą praktyką, aby zdyscyplinować najemców do regularnej płatności, jest zapisanie w umowie wyższej stawki czynszu najmu oraz rabat do stawki umówionej z najemcą pod warunkiem terminowej płatności.
Kaucja i ubezpieczenie OC najemcy
Kluczowymi elementami umowy najmu są również zapisy zabezpieczające roszczenia wobec najemcy z tytułu niezapłaconego czynszu lub wyrządzonych szkód. Kaucja zazwyczaj stanowi kwotę w wysokości miesięcznego czynszu, jednak nie jest zaliczana na poczet żadnej należności czynszowej – pozostaje ona u wynajmującego jako zabezpieczenie umowy. Wynajmujący może więc kaucji pokryć straty wyrządzone przez najemcę. Czasem jednak okazuje się, że kaucja nie wystarcza na pokrycie szkód. Pojawia się pytanie, co wtedy – czy pokryć je z własnej kieszeni? Otóż najlepszą metodą, aby zabezpieczyć się na taką ewentualność, jest nałożenie na najemcę obowiązku wykupienia ubezpieczenia OC, które w razie potrzeby pozwoli zrekompensować wyrządzone przez niego szkody, również na elementach trwałych mieszkania, takich jak ściany, parkiet, czy sprzęt AGD – zwykła kaucja z pewnością by na to nie wystarczyła. Oprócz tego obowiązek wykupienia ubezpieczenia jest również wartościowy dla najemcy, ponieważ zapewnia mu większą ochronę – nawet w momencie przeprowadzki. Przy niedużym koszcie (ok. 40-50 zł) można wykupić ubezpieczenie do sumy 100 tysięcy złotych.
Zabezpieczenie roszczeń wynajmującego i kary umowne
Kolejnymi sposobami na zabezpieczenie roszczeń wobec najemcy jest obowiązek udzielenia poręczenia przez inną osobę. Poręczenie stosowane jest zazwyczaj w przypadku umowy ze studentami, za których poręczają rodzice. W przypadku, kiedy umowa jest zawiązywana z osobą pracującą, warto poprosić ją o okazanie umowy stałego zatrudnienia.
Bardzo przydatne jest stosowanie kar umownych, co pozwala motywować najemcę do wywiązywania się z postanowień umowy, w przypadku braku, których łatwo można je wyegzekwować. Zastosowanie kar umownych wiąże się ze wzrostem kwoty czynszu. Najczęściej kary umowne stosuje się w przypadku, gdy najemca nie dostarczy poręczenia rodzica/umowy zatrudnienia, polisy OC, a także kiedy bezumownie korzysta z przedmiotu najmu (np. nie wyprowadził się z mieszkania mimo upływu terminu umowy).
Integralne części umowy
Sama umowa nie jest jedynym dokumentem, który obejmuje proces najmu. Stanowi ona bazę, lecz powinno się również stosować załączniki, będące jej integralnymi częściami: mowa o regulaminie mieszkania i protokole zdawczo-odbiorczym. Pierwszy z nich powinien zawierać ustalone zasady dotyczące utrzymania porządku domowego w zakresie bezpieczeństwa, utrzymania czystości, estetyki i koegzystencji współlokatorów. Z kolei protokół zdawczo-odbiorczy sporządza się w momencie przekazania mieszkania i stanowi dowód na jego stan techniczny i wizualny. Powinien on więc zawierać precyzyjny opis mieszkania z uwzględnieniem zarówno części trwałych (ściany, parkiety, etc.) jak i wyposażenia (meble, sprzęt RTV, AGD), w oparciu o który mieszkanie zostaje sprawdzone po zakończeniu użytkowania. Na koniec warto dodać, że ważnym zapisem każdej umowy najmu jest wskazanie osoby kontaktowej z najbliższej rodziny najemcy (ICE – In Case of Emergency) na wypadek wystąpienia okoliczności, które spowodują, że wynajmujący będzie musiał skontaktować się z rodziną najemcy.
Podsumowanie
Wynajem mieszkań na długi okres czasu często wiąże się z niekorzystnymi konsekwencjami wynikającymi z zachowaniami najemców. Nie każdy jest osobą bezkonfliktową, która wywiązuje się rzetelnie z obowiązków i respektuje zapisy umowy i regulaminu. Dlatego należy zabezpieczyć siebie i swój majątek przed ryzykiem, stosując odpowiednią umowę najmu (wraz z integralnymi częściami). Dobrze sporządzona umowa to taka, która już z początku jasno prawa i obowiązki dwóch stron oraz dobrze chroni interes wynajmującego, który jest stosunkowo słabo chroniony przez polskie prawo. Możesz również postawić na zarządzanie najmem – co zaoszczędzi Ci czasu i nerwów. Pamiętajmy jednak, jak ogromną rolę pełni zwyczajna, międzyludzka komunikacja – warto zawsze tam znaleźć punkt wyjścia.
