Wynajem mieszkania inwestycyjnego: 7 głównych zasad

Spis treści

• Zasada nr 1: Sporządź umowę najmu
• Zasada nr 2: Pamiętaj o regulaminie mieszkania 
• Zasada nr 3: Zabezpiecz się finansowo
• Zasada nr 4: Wymagaj ubezpieczenia OC najemcy
• Zasada nr 5: Dobierz odpowiednio najemców 
• Zasada nr 6: Zatroszcz się o profesjonalną obsługę 
• Zasada nr 7: Pilnuj opłat ze strony najemców 
• Podsumowanie

Zasada nr 1: Sporządź umowę najmu

Najistotniejszą rzeczą w wynajmowaniu jest oczywiście umowa najmu. Ciężko wyobrazić sobie sytuację, kiedy właściciel mieszkania wynajmuje go najemcy “na słowo”. Umowa najmu na pokoje lub jakakolwiek inna, powinna być sporządzona w taki sposób, aby właściciel mieszkania mógł dzięki jej zapisom zabezpieczyć się na każdą ewentualność, która może przynieść mu niekorzyść. Jedną z najistotniejszych zasad wynajmowania mieszkania inwestycyjnego jest określenie czasu trwania umowy najmu, a także określenie kar umownych wynikających z niestosowania się do niej. Umowa najmu jest zdecydowanie najważniejszym dokumentem, dlatego też wymaga znacznie szerszego omówienia – więcej informacji na ten temat znajdziesz w osobnym artykule. Przypominamy jednocześnie, że umowę najmu regulują przepisy Kodeksu Cywilnego, które mówią o najmie ogólnie oraz zawierają bardziej szczegółowe przepisy odnośnie najmu lokalu mieszkalnego. Dodatkowo, aktem prawnym, który również wykorzystuje się przy sporządzaniu umów najmu, jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jej ujednolicony tekst (czyli najbardziej aktualny) znaleźć można na stronie: sejm.gov.pl. 

Zasada nr 2: Pamiętaj o regulaminie mieszkania 

Załącznikiem do umowy najmu może być regulamin mieszkania, który powinien zawierać zasady dotyczące zachowania porządku domowego w zakresie bezpieczeństwa, utrzymania czystości, estetyki i koegzystencji współlokatorów (jeśli nieruchomość jest podzielona na pokoje i wynajmowana różnym osobom). Poza podstawowymi obostrzeniami takimi jak: zakaz imprezowania, posiadania zwierząt czy palenia wyrobów tytoniowych, regulamin określa sposób zachowania najemców, między innymi zasady przyjmowania gości na noc. 

Zasada nr 3: Zabezpiecz się finansowo

Warto ograniczyć ryzyka związane z najemcami i prócz stworzenia regulaminu mieszkania zastosować także pewne zabezpieczenia finansowe. Każdy najemca powinien być zobowiązany do wpłacenia kaucji pieniężnej stanowiącej minimum równowartość miesięcznego czynszu. Dzięki niej można zabezpieczyć roszczenia z tytułu niezapłaconego czynszu, jak i wyrządzonych szkód. W przypadku osób niepracujących, dobrze jest zastosować także poręczenie rodzica lub opiekuna, jeśli zaś wynajmujemy lokum osobie pracującej, warto poprosić ją o okazanie umowy stałego zatrudnienia i wymóg taki zawrzeć w umowie. 

Zasada nr 4: Wymagaj ubezpieczenia OC najemcy

W przypadku wynajmu mieszkania inwestycyjnego dobrą metodą będącą uzupełnieniem kaucji jest wymaganie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej najemcy. Czasami może się okazać, że kaucja, która pobierana jest w wysokości miesięcznego czynszu, jest niewystarczająca na pokrycie szkód wyrządzonych przez najemcę. OC najemcy stanowi więc dodatkowe zabezpieczenie mienia właściciela. Co istotne, pozwala ono pokryć szkody również na stałych elementach mieszkania, takich jak ściany czy parkiet, a nawet sufit mieszkania znajdującego się pod tym wynajmowanym w przypadku zalania. Przykładowe ubezpieczenie najemcy do sumy gwarancyjnej o wysokości 100 tys. zł wynosi około 50 złotych.

Zasada nr 5: Dobierz odpowiednio najemców 

Fundamentalną kwestią, od której właściwie należałoby zacząć, rozważanie o zasadach wynajmowania mieszkania inwestycyjnego jest odpowiedni dobór najemców. Chcąc ograniczyć do minimum jakiekolwiek ryzyka związane z najemcami, powinniśmy dobierać te osoby na podstawie przeprowadzanych rozmów. Nie chodzi tu oczywiście o żadną dyskryminację – jedynie o roztropny dobór osób jako potencjalnych najemców. W końcu każda osoba sprawia jakieś wrażenie już przy pierwszej rozmowie, w związku z czym łatwo rozpoznać, czy nasz przyszły lokator budzi zaufanie i nie robi wrażenia osoby sprawiającej kłopoty. Stosunkowo najmniej ryzykowny jest wynajem osobom młodym do 30. roku życia, takim jak studenci czy młode osoby pracujące. W takiej grupie istnieje najmniejsza szansa na kłopoty z potencjalną eksmisją z mieszkania, kiedy będzie ona potrzebna. Należy również uważać na osoby, które już przy pierwszych ustaleniach chcą rozkładać czynsz lub kaucję na raty – może to świadczyć o problemach finansowych najemcy, co niesie za sobą ryzyko jego niewypłacalności. 

Zasada nr 6: Zatroszcz się o profesjonalną obsługę 

Każde mieszkanie przeznaczone na wynajem wymaga profesjonalnej obsługi. Wynajmując mieszkanie, należy pamiętać, że jest się dla najemców pierwszą osobą kontaktową. W związku z tym trzeba przygotować się na poświęcenie sporej ilości czasu w związku z bieżącymi sprawami najemców: odpowiedzią na ich zapytania, prośby, czy też naprawą usterek. Warto regularnie pojawiać się w mieszkaniu, aby sprawdzać, czy wszystko jest w porządku. Często na miejscu okazuje się, że poziom czystości odbiega od regulaminowej normy i warto wówczas zdyscyplinować najemców. 

Zasada nr 7: Pilnuj opłat ze strony najemców 

Poza sprawami bieżącymi w mieszkaniu, częstym kłopotem okazuje się problem z terminowymi płatnościami ze strony najemców. Można zabezpieczyć się przed tym, zapisując w umowie wyższą stawkę czynszu najmu oraz rabat do stawki umówionej z najemcą pod warunkiem terminowej płatności. Kiedy najemca opóźnia się z płatnością, pierwszym krokiem, jaki powinien wykonać właściciel, jest przypomnienie o zapłacie w dniu, kiedy upływa jej termin, na przykład SMS–em, oraz dwa dni po terminie. Jeśli to nie zadziała, warto zatelefonować do zalegającego z czynszem najemcy i przedstawić konsekwencje dalszej zwłoki z zapłatą czynszu, takie jak postępowanie sądowe, koszty obsługi długu, czy nawet postępowanie komornicze. Ważne jest ustalenie konkretnego terminu, do którego dłużnik zobowiąże się do zapłaty zaległości. Jeśli problem występuje w dalszym ciągu, powinno się wystosować pisemne wezwanie do zapłaty, które później będzie wymagane przy ewentualnym postępowaniu sądowym o zapłatę i jest też warunkiem formalnym ewentualnego wypowiedzenia umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy.

Zasady wynajmowania mieszkania inwestycyjnego – podsumowanie

Z pozoru mogłoby się wydawać, że wystarczy znaleźć najemców, a w momencie, kiedy mieszkanie jest już wynajęte, czas odcinać kupony i liczyć na comiesięcznie przesyłany przez czynsz. Nic bardziej mylnego. Sprawy codzienne zgłaszane przez najemców, drobne awarie czy problemy z utrzymywaniem czystości przez któregoś ze współlokatorów powodują, że obsługa mieszkania wymaga dużych nakładów pracy i wiąże się z wieloma obowiązkami, na które nie każdy chce się decydować. Dlatego warto rozważyć skorzystanie z usług profesjonalnej firmy zarządzającej najmem. Dzięki takiemu rozwiązaniu nie trzeba w żaden sposób martwić się o obsługę i wtedy faktycznie wystarczy odcinać kupony, czerpiąc comiesięczny zysk. Zachęcamy do przeczytania naszego następnego artykułu traktującego o sposobach na zarządzanie mieszkaniem przez firmę.