Cykle rynkowe w nieruchomościach – czym są?

Spis treści

• Czym są cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości?
• Co ma wpływ na zmiany faz cyklu?
• Czy w Polsce mieliśmy do czynienia z pełnym cyklem rynkowym w nieruchomościach?
• W jakiej fazie cyklu znajdujemy się w 2024 roku?
• Czy opłaca się teraz inwestować w nieruchomości?

Wszystkie gospodarki rozwijają się w sposób cykliczny – zjawisko to odkryto już w XIX wieku. Oznacza to mniej więcej tyle, że dokładnie przyglądając się danemu rynkowi, można zauważyć, że sposób, w jaki zmieniają się ceny, zawsze opiera się na podobnym schemacie. Analizując cykle koniunkturalne, można wyodrębnić fazę, w której teraz się znajduje dany rynek i mniej więcej przewidzieć, co dalej będzie się z nim działo. Takim zmianom podlegają również nieruchomości, choć cykle rynkowe w nieruchomościach zwykle trwają dłużej niż w wielu innych przypadkach. Czym właściwie są cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości, czym charakteryzują się poszczególne fazy, co ma na nie wpływ i w której znajdujemy się teraz?

Czym są cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości?

Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości można zdefiniować jako powtarzające się wahania stopy zwrotu na rynku. Pełny cykl rynkowy można podzielić na cztery fazy:

• faza ożywienia gospodarczego – to czas, kiedy można zaobserwować wzrost zatrudnienia, przez co banki zaczynają udzielać więcej kredytów. Koszty uzyskania kredytów robią się coraz niższe, popyt na nieruchomości rośnie przy niewspółmiernej podaży, która próbuje go dogonić. W związku z tym maleje liczba pustostanów, a inwestorzy podejmują nowe inicjatywy, dzięki czemu ten stan rzeczy szybko zmienia się w kolejną fazę;
• faza ekspansji – podaż na rynku nieruchomości wzrasta, bo kończy się wiele budów, rozpoczętych w poprzedniej fazie. Popyt jest ogromny, wzrasta liczba transakcji na rynku, ale rosną również ceny, wysokości czynszu oraz stopy procentowe, przez co czasem można również zaobserwować wzrost inflacji;
• faza recesji – czas, kiedy podaż zaczyna przewyższać popyt. Deweloperzy ciągle oddają nowe inwestycje, które rozpoczęły się w poprzedniej fazie, ale popyt powoli maleje, w związku z czym coraz więcej lokali pozostaje niesprzedanych. Pojawiają się napięcia inflacyjne, spada zatrudnienie i produkcja. Nawet obniżki cen, na jakie mogą pozwolić sobie deweloperzy, nie sprawiają, że popyt na nieruchomości rośnie. Nastroje wśród konsumentów oraz inwestorów stają się pesymistyczne, a po wielu latach rynek może wkroczyć w ostatnią fazę;
• faza depresji – charakteryzuje ją duża podaż przy niskim popycie. Firmy wstrzymują inwestycje, a ceny na rynku utrzymują się na niskim poziomie. Faza depresji może pojawić się po długim okresie recesji, jednak jest dość rzadka w cyklu koniunkturalnym na rynku nieruchomości. Zazwyczaj kiedy tylko warunki zaczynają się poprawiać, dochody powoli rosną i wracamy do początku cyklu.

Jeden pełny cykl rynkowy w nieruchomościach trwa zwykle kilkanaście lat.

Co ma wpływ na zmiany faz cyklu?

Jest wiele czynników, które mają wpływ na cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości. Najważniejszymi są oczywiście podaż i popyt, które ze względu na czas, jaki zajmuje proces budowlany na rynku nieruchomości, zwykle są niewspółmierne. Podaż z opóźnieniem reaguje na popyt, co powoduje wzrost cen.

Duże znaczenie dla rynku nieruchomości ma również sektor finansowy, czyli między innymi koszty uzyskania kredytu hipotecznego oraz wysokość stóp procentowych i łatwy dostęp do kredytów. Na rynek nieruchomości wpływają również decyzje i inicjatywy państwowe, na przykład rządowe programy dopłat do kredytów, takie jak poprzedni „Bezpieczny kredyt 2%” czy nowy program „Mieszkanie na start 2024”, który ma wejść w życie w roku 2024. Należy wziąć pod uwagę także zdarzenia nieprzewidywalne – pandemia Covid-19 wpłynęła na właściwie całą światową gospodarkę, nie tylko na rynek nieruchomości.

Czy w Polsce mieliśmy do czynienia z pełnym cyklem rynkowym w nieruchomościach?

Można powiedzieć, że pełny cykl rynkowy w nieruchomościach w Polsce trwał między rokiem 2006 a mniej więcej 2014/2015. Faza ożywienia gospodarczego po wejściu do Unii Europejskiej sprawiła, że znacznie zwiększyło się zatrudnienie, a Polacy zyskali większy dostęp do kredytów. To oczywiście wywołało fazę ekspansji, której kryzys nastąpił między rokiem 2008 a 2009 ze względu na światowy kryzys finansowy. Sytuacja poprawiła się dopiero około 2014 wraz z wejściem w życie programu „Mieszkanie dla młodych”.

W jakiej fazie cyklu znajdujemy się w 2024 roku?

Przez ostatnie lata można było obserwować na rynku nieruchomości niekwestionowaną fazę ekspansji – ceny nieustannie pięły się w górę, a podaż nieustannie próbowała dogonić popyt. Czy zatem nieubłaganie zbliża się faza recesji? Wiele zależy od nowego programu rządowego przygotowanego na 2024 i tego, jak zareagują na niego konsumenci. Być może faza ekspansji utrzyma się jeszcze przez dłuższy czas, ale na ten moment trudno wydawać jednoznaczne deklaracje. Pozostaje bacznie śledzić rynek i szukać sygnałów zbliżającej się recesji. Do najczęstszych należą na przykład spadki cen nieruchomości i gruntów w mniejszych miastach.

Czy opłaca się teraz inwestować w nieruchomości?

Biorąc pod uwagę fakt, że kolejną fazą cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości jest faza recesji, niektórzy mogą mieć wątpliwości, czy w ogóle warto inwestować dziś w domy i mieszkania. Weź jednak pod uwagę, że inwestycje w nieruchomości często są długoterminowe. Zatem jeśli nie zależy Ci na szybkiej sprzedaży, spokojnie możesz teraz zainwestować w nieruchomość, przeczekać fazę recesji, a później sprzedać ją z zyskiem, gdy zacznie się kolejny cykl koniunkturalny. Możesz również zaczekać na recesję – wówczas jest szansa, że uda Ci się kupić mieszkanie w niskiej cenie. Jeśli jednak kupujesz mieszkanie z myślą o flippingu, warto robić to podczas fazy ożywienia gospodarczego lub głębokiej ekspansji – wtedy Twoja transakcja będzie miała największe szanse powodzenia.

Pamiętaj, że cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości podlegają nieustannym wahaniom. Dlatego jeśli interesuje Cię inwestowanie w nieruchomości, z uwagą przyglądaj się zachowaniom rynku i kolejnym zmianom, które następują.