ZadzwońWszystko, co warto wiedzieć o ROI z wynajmu mieszkania w Polsce
O rynku najmu nieruchomości i o tym, jakimi prawidłami się rządzi, napisano już wiele. Eksperci od inwestycji zgodnie powtarzają, że zakup mieszkania pod wynajem jest jednym z najlepszych sposobów na ulokowanie kapitału tak, aby nie tylko zyskać na sprzedaży, ale również otrzymywać regularny dochód z tytułu najmu. Problem w tym, że dochód pasywny w przypadku wynajmu mieszkania nie zawsze będzie wynosił tyle samo. Wiele zależy od różnych czynników – lokalizacji danej nieruchomości, jej stanu, metrażu czy innych udogodnień. Obliczenie ROI – rentowności inwestycji – może dać pewien wgląd w to, jakich zysków można się spodziewać z wynajmu danego mieszkania i czy w ogóle warto w nie inwestować. W tym artykule skupiamy się na tym, jak obliczyć ROI z wynajmu mieszkania i opowiadamy, jak obecnie wygląda rentowność wynajmu w Polsce. Jeśli interesuje Cię ten temat, serdecznie zapraszamy do dalszej lektury.
Czym jest rentowność najmu mieszkań?
Jeśli inwestujesz, chcesz mieć pewność, że Twoja inwestycja przyniesie Ci zysk. Nie wkładasz kapitału w zakup mieszkania pod wynajem, żeby nie osiągać z tego tytułu dochodów. Rentowność najmu mieszkań to wartość, dzięki której możesz łatwo sprawdzić, czy wynajmowanie danej nieruchomości będzie dla Ciebie opłacalne i czy dzięki takiej inwestycji będziesz w stanie spełnić swoje cele inwestycyjne. Znając ROI kilku nieruchomości, możesz porównywać ze sobą różne mieszkania i wybrać do zakupu pod wynajem to, które okaże się najbardziej rentowne
Jak obliczyć ROI z wynajmu mieszkania?
Obliczanie ROI z wynajmu mieszkania jest naprawdę proste – wystarczy podłożyć do wzoru pewne dane. Potrzebna Ci będzie między innymi informacja o tym, ile może wynosić Twój realny dochód z tytułu najmu. Dochód to czynsz, który pobierasz od najemcy pomniejszony o ewentualne koszty, których najemca nie pokrywa, na przykład te związane z naprawą instalacji, jeśli tak zostanie uzgodnione w umowie. Jeśli chcesz obliczyć ROI z wynajmu mieszkania na okres jednego roku, miesięczny dochód pomnóż przez 12 miesięcy. Weź pod uwagę, że mogą być okresy, w których mieszkanie będzie stało puste – wówczas rentowność również będzie mniejsza. Aby obliczyć ROI, musisz podzielić dochód przez całkowity koszt inwestycji – nie tylko cenę, za którą kupiłeś mieszkanie, ale również koszty notarialne, koszty ewentualnego remontu i inne. Całość pomnóż przez 100%, a otrzymasz informację o rentowności Twojej inwestycji w nieruchomość. Wzór wygląda następująco:
dochód z inwestycji / wszystkie poniesione koszty * 100% = ROI
ROI sprawdza się jednak przede wszystkim w przypadku mieszkań kupionych za gotówkę. Jeśli na swój zakup wziąłeś kredyt, oblicz raczej ROE – stopę zwrotu z kapitału własnego. Więcej i bardziej szczegółowo o tym, jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości, piszemy w tym artykule.
Rentowność najmu mieszkań a obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym
Jeśli interesujesz się rynkiem nieruchomości, być może spotkałeś się już z przekonaniem, że już nie opłaca się inwestować w mieszkania pod wynajem, bo rentowność inwestycji w nieruchomości ma być niska. Nie jest to jednak tak do końca prawda. Jak można zauważyć z opisywanego wyżej wzoru, na rentowność najmu ma wpływ nie tylko rata kredytu, ale również koszt zakupu nieruchomości. A nie da się ukryć, że w ostatnich latach mieszkania po prostu dużo kosztowały. Osoba, która kupiła mieszkanie przed okresem wzrostów, nie zauważy spadku rentowności inwestycji, bo w jej przypadku tak się po prostu nie stanie. Większy problem mogą mieć osoby, które teraz chciałyby kupić mieszkanie pod wynajem, jednak wcale nie jest powiedziane, że taka inwestycja nie będzie rentowna. Przeciwnie, może się okazać, że w kolejnym roku ceny mieszkań znowu zaliczą wzrost, a Ty będziesz mógł cieszyć się, że zainwestowałeś w odpowiednim momencie.
Co wpływa na rentowność najmu mieszkań?
Jest dużo czynników, które mogą mieć wpływ na opłacalność wynajmu mieszkania. Poniżej wymieniamy kilka z nich:
Lokalizacja
Wybór lokalizacji powinien być podyktowany tym, do jakich najemców chcesz kierować swoją ofertę. Zwróć uwagę nie tylko na miasto, ale również na poszczególne dzielnice i opinie o nich, a nawet na osiedla. Sprawdź także obecność innych udogodnień w okolicy – jeśli chcesz, aby najemcami były rodziny z dziećmi, zwróć uwagę na to, czy blisko znajdują się przedszkola i szkoły. Z kolei studenci będą szukać mieszkań, które znajdują się blisko uniwersytetów albo takich z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej. Jeśli trafisz ze swoją ofertą do konkretnej grupy najemców, będziesz mógł liczyć na to, że Twoje mieszkanie będzie się cieszyć dużą popularnością, a Twoje zyski będą jak największe.
Metraż i rozkład pokojów
Jeśli chcesz wynajmować mieszkanie studentom, weź pod uwagę, że co prawda często poszukują oni kawalerek, ale równie często chcą wynajmować pokoje w mieszkaniu. Odpowiedni podział mieszkania na pojedyncze pokoje może znacznie zwiększyć rentowność Twojej inwestycji. Zwróć uwagę na nasze gotowce inwestycyjne – w jednej nieruchomości znajduje się kilka komfortowych pokojów przeznaczonych pod wynajem, dzięki czemu ROI z wynajmu mieszkania może wynosić nawet około 6%.
Bieżące koszty
Jeśli w mieszkaniu ciągle trzeba przeprowadzać naprawy oraz remonty, których koszt będziesz pokrywać jako najemca, rentowność wynajmu mieszkania siłą rzeczy będzie mniejsza. Dlatego przy zakupie zwróć uwagę na to, jak wiele środków będziesz musiał włożyć w remont. Starsze mieszkania, które dawno nie były sprawdzane, mogą mieć niestety tendencję do częstszej konieczności przeprowadzania napraw.
Umiejętność obliczania ROI z wynajmu mieszkania pomoże Ci odpowiednio ocenić Twój możliwy zysk, a znajomość czynników, które wpływają na rentowność inwestycji, umożliwi Ci podjęcie dobrej decyzji w zakresie wyboru nieruchomości pod wynajem.
