Nowy program „Mieszkanie na start 2024” – szansa na inwestycje?

Spis treści

• Koniec programu „Bezpieczny kredyt 2%
• Kto będzie mógł się ubiegać o kredyt z dopłatami i na jakich warunkach?
• Warunki nowego programu Mieszkanie na start 2024
• Wejście w życie nowego programu z perspektywy deweloperów

W 2023 roku Polacy zaczęli masowo kupować mieszkania. Nie ma się co dziwić – sytuację umożliwił między innymi spadek stóp procentowych, wzrost wynagrodzeń, a przede wszystkim uruchomienie rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych – „Bezpieczny kredyt 2%”. Wszystko to spowodowało ogromne poruszenie na rynku nieruchomości – do tego stopnia, że ceny mieszkań oraz domów znacznie wzrosły, a eksperci przewidują, że to jeszcze nie koniec.

Poprzedni program rządowy należy już wyłącznie do przeszłości, ale nie oznacza to, że ta luka zostanie niezagospodarowana. Pod koniec 2023 roku Resort Rozwoju i Technologii zapowiedział bowiem wdrożenie w 2024 nowego programu dopłat do kredytów – „Mieszkanie na start” – którego realizacja ma ruszyć już w drugiej połowie 2024 roku. Nowy program ma wspomóc Polaków w możliwości zakupu mieszkania, a eksperci oceniają go jako bardziej zrównoważoną wersję „Bezpiecznego kredytu 2%”, która (przynajmniej w teorii) nie poskutkuje tak gigantyczną presją nałożoną na rynek nieruchomości oraz stosunek popytu i podaży. Czy jednak tak będzie w istocie? Jakie skutki wdrożenia nowego programu dopłat do kredytów przewidują analitycy i czy „Mieszkanie na start” oferuje nowe, atrakcyjne szanse dla inwestorów? W tym artykule bierzemy temat nowego rządowego programu pod lupę. Dokładnie przyglądamy się temu, jakie są warunki możliwości zostania jego beneficjentem, a także temu, co decyzja o jego uruchomieniu oznacza z perspektywy deweloperów. Serdecznie zachęcamy do lektury!

Koniec programu „Bezpieczny kredyt 2%”

Analitycy podkreślają, że program „Bezpieczny kredyt 2% wpłynął na rynek nieruchomości jeszcze przed startem. Stało się tak przede wszystkim dlatego, że zarówno potencjalni nabywcy nieruchomości, jak i banki czy deweloperzy uświadomili sobie, że uruchomienie programu znacząco podniesie popyt na mieszkania i bardzo szybko doprowadzi do wykupienia całej oferty obecnej na rynku. To spowodowało, że osoby, które wiedziały, że nie spełnią warunków programu dopłat do kredytu, a zależało im na kupnie nieruchomości, zdecydowały się na sfinalizowanie tej transakcji jeszcze zanim program wystartował. W konsekwencji rynek nieruchomości musiał zaspokoić potrzeby dwóch grup – beneficjentów „Bezpiecznego kredytu 2%” oraz osób, które pod jego wpływem zdecydowały się na zakup mieszkania bez dopłat do kredytu. A i sam program przyciągnął więcej chętnych, niż początkowo zakładano – chociaż środki przeznaczone na jego realizację miały wystarczyć również na pokrycie dopłat do kredytów w 2024, szybko okazało się, że zostaną całkowicie wyczerpane jeszcze w 2023 roku.

Oczywiście wykupienie oferty, niewspółmierność popytu do podaży i ogromny wzrost cen nieruchomości stanowi naturalną konsekwencję takiego stanu rzeczy, jednak rzeczywiście pojawił się problem w postaci presji wywieranej na ceny mieszkań i domów. Dziś nie tylko deweloperzy windują ceny w górę – skutecznie robią to także prywatni właściciele nieruchomości na wynajem czy przeznaczonych do sprzedaży. Cieszyć się mogą inwestorzy, którzy zdecydowali się na ulokowanie kapitału w nieruchomości – dzisiaj stoją oni w obliczu możliwości uzyskania wyższych przychodów, niż prawdopodobnie mogli się wcześniej spodziewać. 

Kto będzie mógł się ubiegać o kredyt z dopłatami i na jakich warunkach?

Rynek nie znosi próżni – dlatego bardzo szybko pojawiła się informacja o nowym programie rządowym, który będzie wspierał Polaków w procesie zakupu nieruchomości. Kim będą jego beneficjenci?

Podobnie jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%”, „Mieszkanie na start” jest skierowane zarówno do singli, jak i do wieloosobowych gospodarstw domowych. O ile jednak w przypadku tej pierwszej grupy, jej członkowie będą mogli wnioskować wyłącznie o wsparcie finansowe na zakup pierwszego mieszkania, o tyle rodziny z trojgiem dzieci lub więcej będą mogły uzyskać dopłatę do kredytu na zakup większego lokum. Wysokość oprocentowania kredytu oraz dopłat będzie mocno uzależniona od liczby dzieci w danej rodzinie. Szansę na uzyskanie dopłaty do kredytu mają mieć także osoby pozostające w związkach nieformalnych – takiej możliwości nie było w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%, partnerzy bez ślubu mogli wnioskować o dopłatę do kredytu wyłącznie osobno.

Warunki nowego programu Mieszkanie na start 2024

Prawdopodobnie najważniejszym kryterium branym pod uwagę w przypadku „Mieszkania na start” 2024 jest niemożność posiadania żadnego mieszkania przez osoby ubiegające się o uzyskanie kredytu. Poza rodzinami z trójką dzieci i więcej to kryterium jest niepodważalne w przypadku wszystkich możliwych grup beneficjentów, niezależnie od tego, czy chodzi o singli, rodziny z jednym dzieckiem czy pary w nieformalnych związkach. Według założeń Resortu Rozwoju i Technologii program ma być skierowany przede wszystkim do osób najbardziej potrzebujących, którym przyda się pomoc i wsparcie przy zakupie swojej pierwszej nieruchomości.

To oczywiście wiąże się również z wiekiem potencjalnych beneficjentów programu. O zakup pierwszego mieszkania zwykle starają się młodzi dorośli, osoby, które stosunkowo niedawno weszły na rynek pracy i/lub założyły rodzinę. Program „Mieszkanie na start” zakłada limit wiekowy – jest przeznaczony dla osób, które nie ukończyły 35 roku życia. Oczywiście po raz kolejny z tego limitu zostały wyłączone rodziny z więcej niż trojgiem dzieci – w tym przypadku nie ma górnej granicy wiekowej, a o dopłatę mogą starać się osoby nawet znacznie starsze.

Dla możliwości wnioskowania o dopłatę do kredytu kluczowe będą również miesięczne dochody gospodarstwa domowego, ustalane na podstawie ostatnich 6 miesięcy. W programie zostały przewidziane następujące limity dochodowe:

• dla gospodarstwa jednoosobowego – 10 tys zł. dochodów brutto miesięcznie;
• dla gospodarstwa dwuosobowego (także w przypadku par w związkach nieformalnych oraz rodziców samotnie wychowujących jedno dziecko) – 18 tys.;
• dla gospodarstwa trzyosobowego – 23 tys.;
• dla gospodarstwa czteroosobowego – 28 tys.;
• dla gospodarstwa pięcioosobowego – 33 tys. dochodów brutto miesięcznie.

Co istotne, wnioski osób, których dochody nie mieszczą się w limicie, nie będą odrzucane, mniejsza za to stanie się kwota wsparcia (o 50 groszy za każdą złotówkę powyżej ustalonego limitu dochodów dla danego gospodarstwa).

Ważne jest również to, że w przeciwieństwie do „Bezpiecznego kredytu 2%”, w przypadku „Mieszkania na start” od ilości osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego będzie zależało również oprocentowanie, jak również wysokość kredytu, na jaki będzie mogło zostać udzielone dofinansowanie. Znaczy to mniej więcej tyle, że single oraz dwuosobowe gospodarstwa będą mogli liczyć na oprocentowanie w wysokości 1,5%, trzyosobowe gospodarstwa – 1%, czteroosobowe – 0,5%, natomiast gospodarstwa, w których skład wchodzi 5 lub więcej osób mogą spodziewać się kredytu, którego oprocentowanie wyniesie 0%. Z kolei maksymalna wysokość kredytu podlegającego dofinansowaniu wyniesie kolejno:

• dla singla – 200 tys. zł;
• dla gospodarstwa dwuosobowego – 400 tys. zł;
• dla gospodarstwa trzyosobowego – 500 tys. zł;
• dla gospodarstwa pięcioosobowego – 600 tys. zł.

Nie oznacza to, że single nie będą mogli wziąć większego kredytu, jednak w ich przypadku dofinansowanie będzie dotyczyło wyłącznie 200 tys. złotych.

Co z inwestorami? Czy wejście programu „Mieszkanie na start” to dobry moment na inwestowanie w nieruchomości? I tak, i nie. Z jednej strony ceny nieruchomości są w tej chwili tak wygórowane, że wielu osobom może być trudno znaleźć środki na zakup mieszkania pod inwestycję. Ponadto inwestorzy, którzy zamierzają przeznaczyć zakupione mieszkanie pod wynajem, nie będą mogli skorzystać z nowego programu rządowego, bo jeden z wymogów zakłada zakup nieruchomości wyłącznie na potrzeby własne. Z drugiej strony jeśli inwestorowi uda się zakupić mieszkanie w tym momencie, z powodzeniem może liczyć na naprawdę duży zysk z najmu, którego jeszcze jakiś czas temu nie mógłby się spodziewać.

Wejście w życie nowego programu z perspektywy deweloperów

Jak już wspominaliśmy, popularność „Bezpiecznego kredytu 2%” wywołała poruszenie na rynku nieruchomości. Deweloperzy stoją przed trudnym zadaniem – choć popyt jest naprawdę duży, dostępność mieszkań jest dziś bardzo niska, zwłaszcza w dużych miastach. Liczba rozpoczynanych budów dopiero niedawno zaczęła rosnąć po jej znacznym ograniczeniu w roku 2022 i na początku 2023. Z drugiej strony długotrwałe funkcjonowanie programu dopłat do kredytu mogłoby sprawić, że deweloperzy zaczną planować inwestycje w perspektywie długoterminowej, a to może wreszcie wyrównać dysproporcje pomiędzy popytem a podażą, których doświadczamy w ostatnim czasie.

Program „Mieszkanie na start” 2024 to zarówno szansa, jak i ogromne wyzwanie. Z jednej strony dla niektórych osób z pewnością okaże się znaczącym wsparciem, z drugiej strony na razie z pewnością zwiększy różnice pomiędzy popytem a podażą. Jedno jest pewne – jeśli uda Ci się ulokować kapitał w nieruchomości teraz, w obliczu niewielkiej ilości dostępnych mieszkań, z pewnością możesz spodziewać się dużych dochodów z najmu. Zastanawiasz się, jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość? W tym artykule wyjaśniamy wszystkie wątpliwości.