Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?

Spis treści

• Czym jest stopa zwrotu z inwestycji?
• Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?
• Jakie czynniki należy brać pod uwagę przy ocenie stopy zwrotu z inwestycji?
• Stopa zwrotu z kapitału własnego – jak obliczyć?
• Jak obliczyć czas zwrotu zainwestowanego kapitału?

Inwestowanie w nieruchomości jest powszechnie uważane za bezpieczny i opłacalny sposób na ulokowanie kapitału, szczególnie obecnie, gdy ceny nieruchomości nieustannie pną się w górę. Dochód pasywny z wynajmu mieszkania czy domu w krótkim czasie zaczyna przynosić spore zyski, zwłaszcza jeśli mowa o nieruchomości ulokowanej w dużym ośrodku miejskim. Aby mieć pewność, że zakup danego domu czy mieszkania pod wynajem będzie dla Ciebie opłacalny, musisz posiadać umiejętność obliczenia stopy zwrotu z inwestycji. Nie wiesz, co to takiego i jak w ogóle się za to zabrać? W tym artykule omówimy ten temat kompleksowo. Przeprowadzimy Cię przez to, czym jest stopa zwrotu z inwestycji i jak ją obliczyć. Pokażemy Ci także, jak obliczyć stopę i czas zwrotu z zainwestowanego kapitału własnego.

Czym jest stopa zwrotu z inwestycji?

Stopa zwrotu z inwestycji (ROI – Return on Investment) to nic innego jak wskaźnik finansowy używany do oceny zysku z inwestycji. Jest przedstawiona za pomocą ujęcia procentowego. Wartość ROI informuje o tym, ile procent zainwestowanych pieniędzy udało się odzyskać w określonym czasie. Najczęściej oblicza się roczną stopę zwrotu z inwestycji. Dzięki niej można sprawdzić, ile wyniosły średnie roczne zyski z inwestycji w daną nieruchomość.

Aby obliczyć stopę zwrotu z inwestycji musisz znać takie dane jak:

• przychód – jeśli chodzi o inwestycję w nieruchomość, będzie to czynsz najmu;
• koszty – cały zestaw kosztów poniesionych podczas zakupu nieruchomości, takich jak ewentualny remont, prowizja dla biura nieruchomości, koszty notarialne i koszty na wykończenie mieszkania;

• dochód – przychód pomniejszony o koszty, których nie pokrywa najemca. Jeśli to właściciel mieszkania zobowiązuje się wymienić zepsute sprzęty, te koszta również powinien odliczyć od przychodu.

Stopa zwrotu z inwestycji to naprawdę istotny wskaźnik, bo dzięki niemu możesz sprawdzić, czy ulokowanie kapitału w nieruchomości zakupionej na wynajem rzeczywiście okazało się opłacalne. Jeśli znasz miarę stopy zwrotu z inwestycji, możesz lepiej przewidzieć, jak będą układały się Twoje dochody w następnych latach oraz zadecydować, czy coś należy zmienić, aby inwestycja była bardziej opłacalna. Być może Twoje mieszkanie będzie generowało większy dochód, jeśli na przykład zrobisz remont łazienki czy skonstruujesz umowę w taki sposób, żeby to najemca pokrywał koszta drobnych prac remontowych.

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?

Umiejętność obliczenia stopy zwrotu z inwestycji jest naprawdę istotna. Posługują się nią właściwie wszyscy profesjonaliści na rynku nieruchomości, którzy zanim dokonają zakupu mieszkania lub domu pod wynajem, doskonale wiedzą, czy przyniesie im to zysk, czy inwestycja okaże się zupełnie nieopłacalna. Jak się tego nauczyć? Wbrew pozorom obliczanie stopy zwrotu z inwestycji jest naprawdę proste! Wystarczy podstawić dane – dochód oraz koszty – pod określony wzór.

Wzór na obliczenie stopy zwrotu z inwestycji to:

dochód z inwestycji / wszystkie poniesione koszty * 100% = stopa zwrotu z inwestycji

Przedstawimy Ci prosty przykład. Załóżmy, że mieszkanie, które kupiłeś, kosztowało 600 000 złotych, a wszystkie koszta remontu i wykończenia nie wyniosły Cię więcej niż kolejne 100 000 złotych. Przyjmijmy również, że najemcy Twojej nieruchomości są zobowiązani sami pokrywać wszystkie koszty naprawy, Twój przychód równa się zatem wysokości osiąganego dochodu i wynosi 3500 złotych miesięcznie. Załóżmy także, że lokatorzy mają umowę na cały rok, w związku z czym możemy przyjąć, że mieszkanie będzie wynajmowane przez pełne 12 miesięcy. Podstawiając do wzoru kwotę dochodu, która została wyrażona za pomocą miesięcznego czynszu, musisz zatem pomnożyć przez 12, co daje 42 000 złotych rocznego dochodu. Wówczas wzór na obliczenie rocznej stopy zwrotu z takiej inwestycji będzie wyglądał następująco:

42 000 / 700 000 * 100%=6%

Zatem roczna stopa zwrotu z inwestycji wynosi 6%. Co to oznacza? Dodatnia stopa zwrotu informuje o tym, że zyskaliśmy na inwestycji, za to ujemna oznacza, że na niej straciliśmy. Roczna stopa zwrotu z inwestycji kształtująca się na poziomie 6% to naprawdę dobry wynik i oznacza, że nasz kapitał został odpowiednio ulokowany.

W powyższym przykładzie przyjęliśmy, że koszty remontu wyniosły 100 000 zł. Jeśli interesuje Cię realnie, jakie są koszty remontu mieszkania pod inwestycję, zachęcamy do przeczytania naszego artykułu.

Jakie czynniki należy brać pod uwagę przy ocenie stopy zwrotu z inwestycji?

Przy ocenie stopy zwrotu z inwestycji pamiętaj o tym, że nie da się przewidzieć wszystkich poniesionych kosztów. Niektóre mogą być zupełnie niewidoczne na pierwszy rzut oka – na przykład jeśli kilka razy musisz dojechać do nieruchomości w celu obsługi najmu, ponosisz również koszty na paliwo. Do całkowitego kapitału, który włożyłeś w inwestycję, wliczają się również podatki, ubezpieczenie nieruchomości, wszystkie zakupione do mieszkania dodatki oraz niespodziewane prace remontowe – na przykład naprawa cieknącej rury. Weź również pod uwagę, że Twoje mieszkanie niekoniecznie musi być wynajęte przez pełne 12 miesięcy – może okazać się tak, że będziesz trochę czekać na pojawienie się nowych najemców. Duży wpływ na rzeczywistą stopę zwrotu z inwestycji może mieć również inflacja. Traktuj miarę stopy zwrotu z inwestycji raczej wyłącznie jako wskaźnik niż realną i dokładną informację o rentowności.

Stopa zwrotu z kapitału własnego – jak obliczyć?

Jeśli jesteś inwestorem na rynku nieruchomości, drugą bardzo ważną miarą powinna być dla Ciebie stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE – Return on Equity). Jest to wskaźnik, który mierzy rentowność inwestycji kapitału własnego. Istotny jest w szczególności dla tych osób, które zainwestowały w nieruchomość dzięki kredytowi mieszkaniowemu. Przy obliczaniu stopy zwrotu z kapitału własnego, ważną zmienną jest rata kredytu, która stanowi koszt, który odejmujemy od miesięcznego przychodu z najmu. W tym przypadku po stronie kosztów istotna będzie głównie kwota kapitału własnego oraz inne koszty, za które jesteś odpowiedzialny, takie jak ewentualne remonty czy ubezpieczenie mieszkania.

Aby zademonstrować to na przykładzie, weźmy pod uwagę nasze poprzednio już przywoływane mieszkanie za 600 000 złotych. Tym razem załóżmy, że kupiłeś je na kredyt, a Twój wkład własny wyniósł 60 000 zł. Remont to ponownie 100 000 zł, które zapłaciłeś z własnej kieszeni. Czynsz od najemcy pozostaje ten sam – 3500 zł, natomiast rata kredytu to 3000 zł. Znów zakładamy, że mieszkanie będzie wynajęte przez 12 miesięcy. Jak w takim przypadku wygląda wzór na obliczenie stopy zwrotu z kapitału własnego?

Mnożymy czynsz najmu przez 12 (3500*12=42 000) i odejmujemy od niego ratę kredytu, również pomnożoną przez 12 (3000*12=36 000). Uzyskany wynik dzielimy przez wysokość kapitału własnego dodaną do kosztów, które poniosłeś na remont. Wszystko to mnożymy razy 100%. Wzór wyglądał będzie zatem następująco:

(42 000 – 36 000) / 160 000 * 100% = 3,75%

Oczywiście mowa tu wyłącznie o kapitale własnym.

Jak obliczyć czas zwrotu zainwestowanego kapitału?

Jesteś ciekawy, po jakim czasie zwróci się Twój zainwestowany kapitał własny? Wystarczy, że podzielisz 1 przez stopę zwrotu zainwestowanego kapitału. Podstawiając to do naszego przykładu będzie to zatem 1 / 3,75 = 26,66, co oznacza, że Twoja inwestycja zwróci się po ponad 26 latach. Pamiętaj, żeby zwrócić uwagę na szereg innych czynników, takich jak możliwość zmieniania się wysokości rat kredytu, inflacja czy dodatkowe koszta, których nie uwzględniłeś wcześniej.

Umiejętność obliczania stopy zwrotu z inwestycji i kapitału własnego jest naprawdę bardzo przydatna na rynku nieruchomości. Warto sprawdzić, jakiego zysku z inwestycji możesz się spodziewać, zawsze pamiętaj jednak o tym, aby wziąć pod uwagę inne nieplanowane koszta.