Co nas czeka na rynku nieruchomości w 2024 roku?

Spis treści

• Zmiany cen nieruchomości w 2024 roku
• Czy to dobry czas na zakup nieruchomości?
• Mieszkanie na start – na czym polega nowy rządowy program i jak wpłynie na rynek nieruchomości w 2024?
• Czy warto inwestować w nieruchomości pod wynajem w 2024 roku?

Rok 2023 na rynku nieruchomości przypominał sinusoidę. Zaczął się od załamania sprzedaży i zastoju, później jednak można było obserwować ogromny wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości po uruchomieniu rządowego programu “bezpieczny kredyt 2%”. Na rynku zapanowało znaczne poruszenie, wywołane przez osoby masowo biorące kredyty, ale również tych, którzy nie spełniali wymaganych warunków i postanowili kupić mieszkanie wcześniej, zanim zacznie się zwiększony popyt, a ceny pójdą w górę.

Z tej perspektywy rok 2024 zapowiada się naprawdę ciekawie. Program “bezpieczny kredyt 2%” nie zostanie wznowiony, pojawiają się jednak nowe rządowe propozycje zakładające dopłaty do kredytu. Istnieje również szereg innych czynników, które mają bezpośredni wpływ na to, jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w najbliższym czasie. Czy ceny nieruchomości będą rosły, czy raczej zmaleją? Czy najbliższy rok będzie dobrym czasem na zakup nieruchomości, czy warto się będzie powstrzymać i poczekać jeszcze trochę? I co z wynajmem – czy powinno się inwestować właśnie w ten rynek?

Jeśli jesteś zainteresowany tym, co czeka nas na rynku nieruchomości w 2024, ten artykuł jest specjalnie dla Ciebie.

Zmiany cen nieruchomości w 2024 roku

Czy ceny nieruchomości będą rosnąć?

W 2023 mieszkania drożały bardzo dynamicznie – średnio o 10-15% w stosunku do ich cen w roku 2022. Taki wzrost cen wywołała znaczna nierównowaga między popytem a podażą – inwestorzy oddali do użytku zdecydowanie niewystarczającą ilość mieszkań w stosunku do nowych możliwości finansowych Polaków. Miał miejsce wzrost wynagrodzeń, obniżenie stóp procentowych, a kiedy pojawił się rządowy program dopłat do kredytu, bardzo wiele osób zaczęło rozglądać się za zakupem mieszkania.

Odpowiedź na pytanie, co dalej z cenami nieruchomości, nie jest łatwą odpowiedzią. Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego mówi jasno: nadal mamy do czynienia ze zbyt małą liczbą oddawanych inwestycji w stosunku do popytu na nowe mieszkania i nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić w najbliższym czasie. W związku z tym możemy zakładać dalszy wzrost cen nieruchomości. Choć, oczywiście, trudno to przewidzieć jednoznacznie. Według raportu dokładny wzrost cen w 2024 r. będzie zależeć od programów rządowych dopłat do kredytów hipotecznych, wysokości stóp procentowych, inflacji i ogólnej sytuacji rynkowej w Polsce.

Czy ceny nieruchomości spadną w 2024 roku?

Część analityków ma inne zdanie w kwestii możliwych zmian cen. Uważają oni, że po nieco chaotycznych ostatnich latach, w 2024 możemy się spodziewać częściowej stabilizacji jeśli chodzi o ceny mieszkań. W związku z tym, że został zakończony program rządowych dopłat do kredytów, a nowe wnioski nie są już przyjmowane, wiele osób powstrzymuje się z zakupem mieszkania przynajmniej do pojawienia się nowego programu. Z kolei ci, u których determinacja, aby posiąść nowe lokum była największa, postarali się o to, aby ze swoimi wnioskami o przyznanie kredytu zmieścić się w czasie, kiedy program “bezpieczny kredyt 2 procent” jeszcze działał. W związku z tym istnieje możliwość, że przynajmniej w pierwszych miesiącach 2024 popyt drastycznie spadnie, co może wpłynąć na znaczne ustabilizowanie cen nieruchomości.

Analitycy zaznaczają również, że deweloperzy zaczęli powoli odbudowywać ofertę mieszkań na sprzedaż – już jesienią roku 2023 pojawiło się o wiele więcej budów. Jeśli popyt rzeczywiście utrzyma się na dość niskim poziomie, jest szansa na to, aby ceny mieszkań weszły w fazę względnej stabilizacji, przynajmniej na początku roku.

Czy to dobry czas na zakup nieruchomości?

I tak, i nie. Jak już wspominaliśmy, w pierwszych miesiącach roku 2024 popyt prawdopodobnie wyraźnie zmaleje – jeśli zastanawiasz się nad zakupem mieszkania, z pewnością będziesz miał mniejszą konkurencję. W tej chwili znajdujemy się jednak w sytuacji, w której ceny nadal utrzymują się na wysokim poziomie, a ponadto samych nieruchomości możliwych do zakupu jest niewiele, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Trudno jednak rozstrzygać o tym, czy rok 2024 jest dobrym czasem na zakupienie nieruchomości, zanim wystartuje nowy rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych.

Mieszkanie na start – na czym polega nowy rządowy program i jak wpłynie na rynek nieruchomości w 2024?

Resort Rozwoju i Technologii zapowiedział pod koniec 2023 roku zastąpienie popularnego programu “bezpieczny kredyt 2 procent” nowym programem “mieszkanie na start”. Początek jego realizacji planowany jest na drugą połowę 2024 roku, a w projekcie budżetu państwa zabezpieczono na nią 500 milionów złotych. Nowy program przeznaczony jest dla osób, które nigdy nie posiadały swojego mieszkania, singli do 35 roku życia, osób, które mają co najmniej jedno dziecko oraz rodzin z co najmniej trójką dzieci, posiadających jedno mieszkanie. W przeciwieństwie do poprzednich programów rządowych beneficjentami “Mieszkania na start” będą mogły być również osoby pozostające w związkach nieformalnych. Możliwość zakwalifikowania się do programu jest mocno uzależniona od kryterium dochodowego, co ma skierować program do osób najbardziej potrzebujących.

Według ekspertów już sama zapowiedź “Mieszkania na start” może wpłynąć na ceny mieszkań – podobne zjawisko obserwowaliśmy przed wprowadzeniem programu z 2023 roku. Wśród obserwatorów rynku nieruchomości jest wielu przeciwników nowego programu, wśród których najczęściej panuje opinia o tym, że na uruchomieniu “mieszkania na start” najbardziej skorzystają deweloperzy, którzy będą mogli sztucznie pompować ceny mieszkań, aż państwo nie wprowadzi skutecznego rozwiązania tego problemu.

Pojawiają się również wątpliwości, że beneficjentami programu będą wyłącznie osoby najbardziej potrzebujące – zakłada on wprawdzie limity dochodowe, ale są one ustawione dość wysoko. Istnieje zatem realna obawa, że z dofinansowania skorzystają te osoby, które i tak byłoby stać na kredyt hipoteczny, a w związku z tym popyt znów będzie większy niż podaż i może okazać się, że ceny mieszkań urosną do niebotycznych sum.

Czy warto inwestować w nieruchomości pod wynajem w 2024 roku?

W związku z nieustannie rosnącymi cenami nieruchomości, wielu osób zwyczajnie nie będzie w najbliższych latach stać na zakup własnego lokum. Właśnie z tego powodu eksperci prognozują, że nastąpi znaczny rozwój na rynku najmu instytucjonalnego (PRS czyli Private Rental Sector). Najem instytucjonalny to alternatywa dla zwykłego najmu nieruchomości. Przeznaczona jest dla osób, które posiadają swoją działalność w zakresie wynajmowania lokali, a zatem umowę najmu instytucjonalnego zawiera się pomiędzy osobą fizyczną lub osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali a przyszłym najemcą. Taka umowa pozwala lepiej zabezpieczyć interesy właściciela danego lokalu niż znane inne formy umowy najmu.

PRS w Polsce dopiero raczkuje, ale zdecydowanie można zaobserwować jego potencjał i rosnącą popularność. Dlatego jeśli interesujesz się rynkiem nieruchomości i szukasz formy inwestycji z potencjałem, być może w 2024 roku warto będzie zainteresować się najmem instytucjonalnym.

Mieszkania na wynajem są tańsze, nie wymagają zaciągania długoletnich zobowiązań i pozwalają na większą elastyczność oraz mobilność, co jest bardzo istotne z perspektywy ludzi młodych, którzy często zmieniają pracę, wyjeżdżają, przenoszą się do innych miast oraz dzielnic. Dlatego coraz więcej osób, zwłaszcza w dużych miastach, decyduje się na wynajem własnego lokum, zamiast jego zakupu. Zanim jednak zdecydujesz się na kupno mieszkania, które będziesz chciał przeznaczyć pod wynajem, zwróć uwagę na kilka czynników, które będą miały duże znaczenie jeśli chodzi o późniejsze zainteresowanie potencjalnych najemców.

Bardzo istotna może okazać się lokalizacja – studenci stanowią w końcu znaczną część osób zainteresowanych najmem. Dobrze więc jeśli mieszkanie znajduje się w bliskich okolicach uczelni w danym mieście. Zastanawiasz się nad tym, czy opłaca się inwestować w rynek najmu w Krakowie? Przeczytaj nasz artykuł, w którym wyjaśniamy wątpliwości. Przy zakupie mieszkania pod wynajem weź również pod uwagę jego rozkład – wielu potencjalnych najemców to nie będą rodziny z dziećmi, a młodzi ludzie, z których każdy będzie potrzebował własnego pokoju. Zadbaj o to, by przestrzeń w mieszkaniu, które kupujesz, była logicznie rozplanowana i podzielona.

To, jakie zmiany czekają nas na rynku nieruchomości w 2024 wciąż pozostaje wielką niewiadomą. Aby przewidzieć społeczne nastroje i możliwy wzrost lub spadek cen, warto zwrócić uwagę na wszystko, co dzieje się wokół programu “mieszkanie na start”. To on będzie w dużej mierze odpowiadał za kolejne zmiany. Aby mieć pełny obraz sytuacji na rynku nieruchomości, warto również śledzić liczbę oddanych inwestycji przez deweloperów – będzie to miało bezpośredni wpływ na podaż.