Ceny mieszkań w Polsce – co na nie wpływa?

Spis treści

• Co ma wpływ na ceny mieszkań w Polsce?
• Czy ceny mieszkań spadną w 2025?
• Kiedy będą spadać ceny mieszkań?
• Czy warto teraz kupić mieszkanie 2024?
• Indeks cen mieszkań

Ceny mieszkań to temat, który pasjonuje cały kraj, nie wyłącznie osoby, które są w trakcie poszukiwań własnego lokum. Inflacja, która wywindowała znacząco ceny mieszkań, rządowe programy dopłat do kredytu i niskie stopy procentowe – wszystko to sprawiło, że znacznie zwiększyła się przepaść pomiędzy podażą a popytem na nieruchomości. I chociaż deweloperzy w 2024 roku oddają do użytku coraz więcej nieruchomości, ceny mieszkań nadal rosną. Dlaczego tak jest? Co sprawia, że ceny mieszkań w Polsce są tak wysokie i czy w ogóle można oczekiwać, że spadną? A jeśli tak, to kiedy? W tym artykule bierzemy pod lupę ceny mieszkań w Polsce. Przyglądamy się im dokładnie i próbujemy ustalić, co na nie wpływa. Odpowiadamy również na fundamentalne pytanie – czy warto kupić mieszkanie w 2024 roku, czy lepiej się jeszcze wstrzymać? Jeśli te tematy również Cię nurtują, serdecznie zapraszamy do lektury.

Co ma wpływ na ceny mieszkań w Polsce?

Na początku tego artykułu wspominaliśmy o niewspółmierności ogromnego popytu do niewielkiej podaży nieruchomości, która jest główną przyczyną tego, że w ostatnich latach ceny mieszkań nieustannie pną się w górę. Jednak nie tylko ta kwestia wpływa na ceny mieszkań w Polsce w 2024 roku. Do innych najistotniejszych przyczyn należą:

• rządowe programy dopłat do kredytu – programy takie jak zakończony wraz z końcem roku 2023 „Bezpieczny kredyt 2%” sprawiły, że tanie mieszkania bardzo szybko zniknęły z rynku, a osoby, które długo odkładały zakup własnego lokum, postanowiły wreszcie podjąć tę decyzję. Masowe kupowanie mieszkań przełożyło się na to, że te zaczęły być coraz droższe. W roku 2024 rząd planuje wprowadzenie nowego programu „Mieszkanie na start 2024” – więcej o jego możliwych skutkach piszemy tutaj;
• warunki gospodarcze – czyli między innymi wspomniana wyżej inflacja, która w ostatnich latach dotknęła nie tylko Polskę, lecz także wiele innych państw. Obecnie inflacja utrzymuje się na dość niskim poziomie, co może, ale nie musi doprowadzić do pewnego wyrównania jeśli chodzi o ceny mieszkań. Także stopy procentowe i ogólny poziom zamożności kraju przekłada się na to, ile kosztują nieruchomości;
• globalne wydarzenia gospodarcze – takie wydarzenia jak niestabilna sytuacja geopolityczna za wschodnią granicą Polski, czy pandemia, po której nadal cały świat podnosi się z głębokiego kryzysu – wszystko to może mieć istotny wpływ na ceny mieszkań. Posiadanie nieruchomości zapewnia bowiem jakiś rodzaj bezpieczeństwa i stabilizacji, których poszukujemy w ostatnich latach bardziej, niż kiedykolwiek;
• wzrost liczby mieszkańców kraju – w ciągu kilku ostatnich lat do Polski przybyła duża liczba uchodźców oraz imigrantów, co naturalnie zwiększyło popyt na mieszkania. Póki co ten efekt można zaobserwować głównie w przypadku mieszkań na wynajem, należy się jednak spodziewać, że spora część osób, które uciekły przed wojną, będzie chciała osiedlić się tutaj na stałe.

Czy ceny mieszkań spadną w 2025?

Czy w roku 2025 można oczekiwać spadków cen mieszkań? Na ten moment trudno to ocenić jednoznacznie. Malejących cen na pewno nie powinniśmy oczekiwać do końca 2024. Chociaż jeszcze w styczniu eksperci nie byli pewni, jak będą układały się ceny, dziś już wiemy – w najbliższym czasie należy się spodziewać ciągłych wzrostów. Jak wynika z raportu banku Pekao, ceny mieszkań w Polsce będą rosły jeszcze do I kwartału roku 2025 i mogą wynosić nawet około 15,5 tys. za metr kwadratowy. Szczyt wzrostów cen nieruchomości na rynku pierwotnym według ekonomistów Pekao mamy osiągnąć w III kwartale 2024 roku. Jeśli zatem ktoś oczekiwał stabilizacji cen w najbliższym czasie, będzie musiał na nią poczekać przynajmniej do II kwartału 2025 roku. Wtedy, według analityków Pekao, ceny powinny nieznacznie się obniżać, co będzie efektem rosnącej podaży mieszkań, stopniowego wygaśnięcia wpływu programu „Bezpieczny kredyt 2%” oraz wysokich stóp procentowych, które ograniczają możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Kiedy będą spadać ceny mieszkań?

Czy w związku z raportem banku Pekao każdy, kto chce kupić mieszkanie, powinien po prostu wstrzymać się do połowy 2025 roku i oczekiwać, że wtedy uda się zapłacić za nie mniej? Jeśli chodzi o tak kategoryczne założenia, radzimy zachować ostrożność. Prognozy analityków są wyłącznie przewidywaniami, budowanymi na podstawie analizy rynku, ale nieoczekiwane zmiany mogą nadejść w każdej chwili i zupełnie odmienić rynek nieruchomości. Jeszcze pod koniec 2023 roku eksperci zakładali, że popyt na mieszkania w pierwszych miesiącach 2024 zmaleje, co może wpłynąć na obniżenie cen – dziś wiemy, że popyt zmalał tylko nieznacznie, a ceny wciąż szybują w górę. Wszystko może zmienić również start programu „Mieszkanie na start”, który, choć jest oceniany jako bardziej zrównoważony niż poprzedni program rządowy, ma przecież zachęcać jak najwięcej osób do kupna własnego lokum. Pozostaje jeszcze kwestia tego, czy wspomniany program w ogóle wystartuje, bo prace nad nim wciąż trwają.

Czy zatem można się jakoś przygotować na zmiany cen na rynku nieruchomości? Aby mieć pojęcie o możliwych cenach mieszkań, ich spadkach i wzrostach, warto po prostu bacznie mu się przyglądać – śledzić kolejne raporty, zalecenia rządowe i portale ogłoszeniowe. Stałe trzymanie ręki na pulsie to najlepszy sposób na zrozumienie rynku nieruchomości.

Czy warto kupić mieszkanie 2024?

Czy rok 2024 jest dobrym czasem na zakup mieszkania? Spójrzmy na ten temat z dwóch perspektyw: osób, które poszukują miejsca do życia oraz inwestorów.

Jeśli w 2024 zastanawiasz się nad kupnem własnego lokum, to z pewnością dokładnie śledzisz przewidywania ekonomistów co do cen nieruchomości. I choć teoretycznie ceny mają się ustabilizować w przyszłym roku, nikt nie może mieć pewności, że tak się właśnie stanie. Póki co wiemy jedno – ceny nadal rosną. Może się okazać, że będą rosły jeszcze przez kolejne lata, a te, które obowiązują dziś, z perspektywy czasu wydadzą się naprawdę niskie. Rosną także ceny najmu, który za jakiś czas może okazać się już zupełnie nieopłacalny z perspektywy najemcy. Dlatego jeśli masz zdolność kredytową lub pieniądze potrzebne na zakup mieszkania już teraz, warto podjąć decyzję o zakupie czegoś na własność.

A jak to wygląda z perspektywy inwestora? Biorąc pod uwagę obecne prognozy oraz fakt, że popyt na mieszkania nadal jest tak wysoki, z pewnością możesz się spodziewać wysokich zysków z tytułu sprzedaży, zwłaszcza jeśli dokonasz jej w krótkim czasie. Zakup mieszkania w 2024 roku pod wynajem, może również oznaczać naprawdę duży dochód pasywny. Chcesz szybko zacząć wynajmować mieszkanie, aby cieszyć się wysokimi zyskami? Zainteresuj się tematem gotowców inwestycyjnych.

Indeks cen mieszkań

Na koniec zostawiliśmy temat, który z pewnością zainteresuje każdego, kto stara się śledzić rynek nieruchomości. Czym właściwie jest indeks cen mieszkań i czego można się z niego dowiedzieć? To jeden z najważniejszych wskaźników, dzięki któremu można śledzić, jak zmieniają się ceny mieszkań w danym okresie w stosunku do okresu bazowego. Taki indeks cen mieszkań może być przygotowany przez różne instytucje na podstawie innych typów danych, które są brane pod uwagę. Z tego powodu wskazania indeksu mogą różnić się od siebie w zależności od tego, czy uwzględnia on takie czynniki jak na przykład ceny ofertowe mieszkań, czy wyłącznie ceny transakcyjne oraz czy przy obliczaniu wyniku wzięto pod uwagę inflację. Indeks cen mieszkań znacznie pomaga ocenić sytuację na rynku nieruchomości. Jeśli jego wartość rośnie, oznacza to, że rosną również ceny.

Czego w tej chwili można się dowiedzieć z indeksu cen nieruchomości? Z pewnością niczego zaskakującego – w skali całego kraju ceny nadal pną się w górę. Na przykład w kwietniu 2024 odnotowano rekordowy odczyt indeksu – okazuje się, że uśrednione ofertowe ceny mieszkań są wyższe aż o 25,5% w porównaniu z poprzednim rokiem! Ciekawy i warty odnotowania może okazać się również fakt, że w trzech województwach odnotowano niewielkie spadki cen – chodzi o łódzkie, lubelskie oraz kujawsko-pomorskie.

Na ceny nieruchomości ma wpływ naprawdę wiele czynników. Niektóre z nich są tak losowe, że bardzo trudno jest przewidzieć, jak ceny będą układały się w dłuższej perspektywie. Jedno jest pewne – warto śledzić raporty, analizy i indeks cen nieruchomości, aby trzymać rękę na pulsie, zwłaszcza jeśli myśli się o zakupieniu mieszkania.