ZadzwońKiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?
Wynajem nieruchomości mieszkalnych czy komercyjnych jest sposobem na zbudowanie źródła dochodu. W Polsce może to robić zarówno osoba prywatna, jak i przedsiębiorca. W którym momencie najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?
Spis treści:
- Czym jest najem prywatny?
- Najem prywatny a działalność gospodarcza
- Kiedy najem prywatny może być uznany za działalność?
- Obciążenia finansowe dla firmy zajmującej się wynajmem mieszkań
Czym jest najem prywatny?
Osoba prywatna, wynajmująca mieszkania, może uzyskiwać z tego tytułu sporadyczne dochody. Definicja ustawowa z Kodeksu Cywilnego wskazuje, że najem prywatnym jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez korzystającego z lokalu.
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców działalność gospodarcza jest zorganizowaną działalnością zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły. Jej przedmiotem może być również najem nieruchomości – mieszkalnych i komercyjnych.
Natomiast osoba prowadząca najem prywatny rozlicza się z fiskusem z tytułu przychodów z tego tytułu jedynie na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma od 2022 roku możliwości wyboru metody opodatkowania takich dochodów na podstawie dwustopniowej skali podatkowej, jak miało to miejsce wcześniej.
Przychody z najmu prywatnego objęte mogą być jedną z dwóch stawek podatku zryczałtowanego:
- 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł,
- 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę ponad limit 100 000 zł.
Podatek oblicza się od podstawy opodatkowania stanowiącej przychód z najmu prywatnego.
Dodatkowo najem prywatny nie pociąga za sobą konieczności rozliczania się z fiskusem z tytułu podatku VAT. Można skorzystać wówczas z przedmiotowego zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT1. Wskazuje on, że zwalnia się z tego podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.
Kiedy najem prywatny może być uznany za działalność?
Do zmiany postrzegania najmu prywatnego jako najmu w ramach działalności gospodarczej dochodzi, jeśli podatnik wykonuje czynności wykraczające poza normalne gospodarowanie swoim prywatnym majątkiem. W takim przypadku granica pomiędzy najmem prywatnym a działalnością jest subtelna i trudna do zdefiniowania. Organy podatkowe i kontrolne mogą jednak uznać, że najem jest prowadzony w sposób bardziej zorganizowany i profesjonalny niż incydentalne wynajmowanie mieszkania, np. studentowi.
Najem będzie częścią działalności gospodarczej, jeśli podatnik prowadzi firmę i w jej ramach wynajmuje lokale osobom prywatnym i przedsiębiorcom.
Wiele czynników składa się na to, aby najem prywatny został uznany i był traktowany jako działalność gospodarcza. Może tak się stać, jeśli wynajmujący:
- podejmuje współpracę z wyspecjalizowanymi przedsiębiorstwami,
- kontynuuje wynajem mieszkań przez dłuższy czas, bez przerwy,
- korzysta z najmu okazjonalnego,
- regularnie wynajmuje wiele nieruchomości,
- traktuje wynajem jako swoje główne źródło dochodu lub stałe źródło utrzymania.
Osoba fizyczna, dotychczas wynajmująca mieszkanie lub mieszkania w formie najmu prywatnego, może chcieć stworzyć ze swojego zajęcia źródło dochodów w ramach jednoosobowej firmy. W takim przypadku powinna otworzyć działalność, tj. dokonać jej rejestracji w CEIDG. W zgłoszeniu musi podać metodę opodatkowania dochodów z działalności. Nie ma przy tym takich ograniczeń, jakie istnieją dla opodatkowania najmu prywatnego. Dlatego najem z działalności może być opodatkowany w formie:
- dwustopniowej skali podatkowej,
- podatku liniowego,
- ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Przy prowadzeniu działalności gospodarczej polegającej na najmie mieszkań przedsiębiorca opłacać powinien również składki na ubezpieczenia społeczne.
Obciążenia finansowe dla firmy zajmującej się wynajmem mieszkań
W opodatkowaniu na zasadach ogólnych obowiązują dwie stawki podatkowe – 12 i 32%. Niższa odnosi się do dochodów w wysokości do 120 tys. zł rocznie. Powyżej tej kwoty stawka wyniesie 32% od nadwyżki ponad wspominany limit.
Podstawą opodatkowania jest dochód przedsiębiorcy z najmu mieszkań, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania. Koszty te obejmują wszystkie wydatki, które podatnik poniósł w celu osiągnięcia lub zabezpieczenia przychodów. Przedsiębiorca zobowiązany jest do prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów (księgi przychodów i rozchodów) oraz wpisania wynajmowanych nieruchomości do ewidencji środków trwałych swojej firmy.
Podobnie będzie przy opodatkowaniu dochodów z najmu podatkiem liniowym, według jednolitej stawki wynoszącej 19%. Podstawą opodatkowania będzie wciąż dochód z działalności polegającej na wynajmie nieruchomości.
Przedsiębiorca może opodatkować najem tak samo jak osoba fizyczna prowadzącą najem prywatny, czyli na zasadach właściwych dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W takim przypadku wystarczającą księgowością będzie ewidencja przychodów z najmu.
Najem w ramach działalności gospodarczej wymaga oczywiście opłacania podatku od wynajmu. Nie ma przy tym znaczenia, czy czynsz najmu został opłacony przez najemcę i wpłynął na konto przedsiębiorcy, czy też nie. Wszystko dlatego, że w przypadku działalności gospodarczej przychód powstaje w momencie wymagalności świadczenia, tj. w terminie zapisanym w umowie.
Najem nieruchomości jest opodatkowany kilkoma stawkami podatku VAT. Od tego, na jaki cel jest wynajmowana nieruchomość, zależy stawka podatku od towarów i usług. Stawka podstawowa wynosi 23%.
Najem prywatny wymaga od właściciela mieszkania dopełnienia mniejszej liczby formalności i prowadzenia uproszczonej ewidencji. W celu zabezpieczenia swoich interesów wynajmujący może podpisać z najemcą umowę o najem okazjonalny, choć wymagać ona będzie wizyty u notariusza przez zainteresowanego lokalem celem złożenia stosownych oświadczeń. Inwestycje w nieruchomości na większą skalę wymagają od wynajmujących otwarcia działalności i rozliczania dochodów czy przychodów z najmu na jej podstawie.
