Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego?

Jeśli interesujesz się rynkiem najmu, a zwłaszcza jeśli chcesz na nim inwestować, musisz znać pewne określenia, które ułatwią Ci sprawne poruszanie się po tym temacie i pomogą Ci sporządzić jak najlepszą umowę najmu, która zabezpieczy obie strony. Obecnie można wybierać pomiędzy dwoma rodzajami takiej umowy – najmem okazjonalnym oraz najmem zwykłym. Czym się od siebie różnią i na który typ umowy lepiej się zdecydować? Omawiamy.

Spis treści:

• Czym jest najem zwykły?
• Czym jest najem okazjonalny?
• Najem okazjonalny a zwykły – jakie są różnice?
• Najem okazjonalny czy zwykły – co lepiej wybrać?

Czym jest najem zwykły?

Najem zwykły, nazywany także najmem tradycyjnym, regulowany jest przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym. Umowa najmu tradycyjnego obejmuje zobowiązanie się wynajmującego, że oddaje on najemcy lokal przeznaczony do zamieszkania lub używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, najemca natomiast zobowiązuje się do uiszczania wynajmującemu określonego w umowie czynszu w wyznaczonym terminie. Taka umowa powinna być zawarta na piśmie – jeśli ta forma nie zostaje zachowana, umowę uznaje się za zawartą bezterminowo. Jeśli umowa jest zawarta na czas określony, taka informacja musi znaleźć się w jej treści. Przy umowie na czas określony nie ma również okresu wypowiedzenia, chyba że umowa stanowi inaczej. Wraz z rozpoczęciem okresu trwania umowy, wynajmujący traci większość swoich praw do mieszkania, mimo że pozostaje jego właścicielem. Nie może na przykład wchodzić do lokalu bez zgody najemcy czy korzystać z przynależącej do mieszkania skrzynki pocztowej.

Umowa najmu zwykłego chroni bardziej prawa lokatorów niż właścicieli mieszkań. Na przykład jeśli najemca zalega ze spłatą czynszu, właściciel mieszkania może podjąć odpowiednie kroki dopiero po upływie trzech okresów rozliczeniowych, a czas trwania całej sprawy może być bardzo długi. 

Czym jest najem okazjonalny?

W ostatnich latach umowa najmu okazjonalnego cieszy się coraz większym zainteresowaniem, zwłaszcza ze strony wynajmujących. Z reguły bowiem uznaje się ją za taką, która lepiej chroni ich interesy. Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ma ona taką samą moc prawną, jak tradycyjna umowa najmu, jednak stanowi lepsze zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku, gdy lokator mieszkania zalega ze spłatą czynszu. Przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego najemca musi bowiem złożyć u notariusza pisemne oświadczenie dotyczące tego, że w momencie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, właściciel mieszkania może natychmiast rozpocząć postępowanie egzekucyjne. Dzięki temu cała sprawa nie będzie ciągnęła się latami, jak może mieć to miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu. Najemca podpisuje też oświadczenie, że istnieje lokal zastępczy, do którego może się wyprowadzić w razie konieczności egzekucji. Dzięki temu nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego.

Aby umowa najmu okazjonalnego miała pełną moc prawną, potrzebnych będzie kilka dokumentów oraz oświadczeń. Wiąże się to również z kosztami, które będzie trzeba zapłacić notariuszowi – pokryć je może właściciel mieszkania lub przyszły najemca. Należy także pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego – w przeciwnym razie właściciel może stracić prawo do ustalania czynszów, a także do skorzystania z przepisów związanych z szybszym rozpoczęciem postępowania egzekucyjnego. Warto wiedzieć, że umowy najmu okazjonalnego nie mogą zawrzeć osoby, które zajmują się zawodowo wynajmowaniem budynków lub lokali mieszkaniowych. Jest ona zatem przeznaczona wyłącznie dla osób prywatnych, nie podmiotów gospodarczych.

Najem okazjonalny a zwykły – jakie są różnice?

Po tym wstępnym omówieniu zagadnień związanych ze zwykłą umową najmu oraz umową najmu okazjonalnego można już zauważyć, jakie są podstawowe różnice między najmem zwykłym a okazjonalnym. Umowa najmu okazjonalnego została stworzona po to, aby jak najlepiej zabezpieczać interesy wynajmującego. Właśnie dlatego coraz częściej decydują się na nią osoby, które chcą wynająć mieszkanie. Nie oznacza to oczywiście, że najemca nie jest w tym przypadku chroniony – jeśli tylko zamierza płacić terminowo czynsz, nie musi się o nic martwić. Wciąż posiada te same uprawnienia, co w przypadku tradycyjnej umowy najmu, jest bowiem chroniony przepisami ustawy o ochronie lokatorów.

Istotną różnicą może okazać się także czas trwania obu umów. W przypadku zwykłej umowy najmu obowiązuje znacznie większa dowolność – może być ona zawarta na trzy miesiące, rok, kilka lat lub na czas nieokreślony. Z umową najmu okazjonalnego jest nieco inaczej – określa się w niej maksymalny czas trwania, który wynosi 10 lat. Jeśli zarówno najemca, jak i wynajmujący chcieliby taką umową przedłużyć, wiąże się to z koniecznością zawarcia nowej umowy, a co za tym idzie – z nowymi kosztami.

Nie da się też ukryć, że umowa najmu okazjonalnego jest umową znacznie bardziej formalną. Obie formy podlegają takiej samej ochronie prawnej, jednak podczas gdy umowa najmu okazjonalnego wymaga wycieczki do notariusza, zwykła umowa może zostać podpisana gdziekolwiek – w mieszkaniu, ale także w kawiarni czy w innym miejscu publicznym.

Najem okazjonalny czy zwykły – co lepiej wybrać?

Najem zwykły czy okazjonalny? Obie formy umowy, jeśli tylko zostały sporządzone z dbałością o szczegóły, są zgodne z prawem i chronią interesy obu stron. Jednak podczas gdy zwykłą umowę zdecydowanie bardziej doceniają najemcy, umowa najmu okazjonalnego cieszy się większą popularnością wśród wynajmujących. Najem okazjonalny jest też chętniej wybierany przez tych właścicieli mieszkań, którzy natknęli się w przeszłości na nieuczciwych lokatorów. Zwykły najem sprawdzi się przede wszystkim wtedy, gdy wynajmujący nie obawia się ryzyka długiego procesu eksmisji lub ma już zaufanych najemców, a także wtedy, gdy chce przyciągnąć większą liczbę potencjalnych najemców, dla których umowa najmu okazjonalnego może być zbyt formalna.

Wszystkim, którzy potrzebują doradztwa w zakresie najmu lub chcieliby wynająć swoją nieruchomość, ale nie chcą zajmować się tym procesem, serdecznie proponujemy usługi Prospercity dotyczące zarządzania najmem.