ZadzwońBańka na rynku nieruchomości – czy ona pęknie w Polsce?
Spis treści
- Czym jest bańka na rynku nieruchomości?
- Co wpływa na powstawanie bańki cenowej na rynku nieruchomości?
- Czy bańka na rynku nieruchomości w Polsce istnieje?
- Kiedy pęknie bańka nieruchomości w Polsce?
Jeśli interesujesz się rynkiem mieszkaniowym, mogło obić Ci się o uszy określenie „bańka na rynku nieruchomości„. Obecnie jest ono używane w wielu różnych kontekstach przez osoby związane z branżą i nie tylko. Jak właściwie można je rozumieć, czy rzeczywiście mamy w Polsce do czynienia z takim stanem rzeczy i czy – zgodnie z pytaniem, które nieustannie pada w tym kontekście – bańka cenowa na rynku nieruchomości w Polsce w końcu pęknie?
Czym jest bańka na rynku nieruchomości?
Zacznijmy od początku, czyli od tego, czym właściwie jest bańka na rynku nieruchomości. Zjawisko bańki cenowej było badane przez ekonomistów i analityków już od dawna – proponują oni różne ujęcia tego zjawiska. Na przykład Charles Kindleberg określa ją jako gwałtowny i ciągły wzrost cen aktywów, który kreuje oczekiwania, że ceny będą nadal rosły, tym samym przyciągając nowych inwestorów. Z kolei Peter Garber definiuje ją jako gwałtowne zmiany cen aktywów, które nie są możliwe do wyjaśnienia poprzez czynniki fundamentalne dla danej klasy aktywów. Z wielu definicji można wywnioskować, że generalnie o bańce cenowej można mówić wtedy, kiedy ceny aktywów rosną bardzo szybko ponad swoją realną wartość, a kończy się to gwałtowną korektą cen – pęknięciem bańki. Dlatego jeśli eksperci mówią o bańce finansowej, to jednocześnie zakładają, że ta w którymś momencie pęknie.
Bańka mieszkaniowa byłaby zatem dokładnie tym samym, tylko w odniesieniu do rynku nieruchomości.
Co wpływa na powstawanie bańki cenowej na rynku nieruchomości?
Jest wiele czynników, które mogą spowodować, że na rynku nieruchomości powstanie bańka cenowa. Do najważniejszych należą:
Łatwy dostęp do kredytów hipotecznych
Im łatwiej jest zaciągnąć kredyt hipoteczny, tym więcej osób będzie się interesowało tym tematem. Na dostępność kredytów ma wpływ wiele czynników – niskie oprocentowanie, rządowe programy dopłat czy łagodne wymagania dotyczące zdolności kredytowej. A im więcej osób kupuje nieruchomości, tym bardziej oczywiście zwiększa się popyt, który zaczyna być niewspółmierny do podaży, przez co następuje windowanie cen.
Spekulacje
Kiedy ceny nieruchomości zaczynają rosnąć, część inwestorów i osób prywatnych myśli, że będzie mogło je szybko odsprzedać z zyskiem, dlatego właśnie w tym okresie inwestują w nieruchomości. Tymczasem zjawisko bańki na rynku nieruchomości ma to do siebie, że nigdy nie wiadomo, kiedy ceny gwałtownie spadną, zostawiając inwestorów w trudnym położeniu, często z długami i innymi zobowiązaniami finansowymi.
Psychologia rynku
Wielu ludzi, obserwując, że inne osoby kupują nieruchomości, zaczynają podejmować decyzje, kierują się tym, co robią inni, a nie własnymi możliwościami i potrzebami finansowymi, obawiając się, że stracą okazję. Zjawisko to nazywa się efektem FOMO i może ono bardzo wpływać na decyzje inwestycyjne.
Czy bańka na rynku nieruchomości w Polsce istnieje?
W roku 2023 świat nieustannie obiegały informacje o tym, że pęka bańka na rynku nieruchomości w wielu europejskich krajach – Niemczech, Szwecji czy Danii. Koszt budowy mieszkań u naszych zachodnich sąsiadów wzrósł tak bardzo, że doszło do bankructw wielu deweloperów. Inflacja rosła tak gwałtownie, że banki zdecydowały się także podnieść stopy procentowe, aby ograniczyć dalszy wzrost cen, co sprawiło, że bardzo niewiele osób było stać na opłacanie rat kredytów. W efekcie popyt na mieszkania radykalnie się zmniejszył. Czy w Polsce możemy się spodziewać tego samego?
Jeszcze w październiku roku 2023 eksperci przekonywali, że w Polsce nie mamy do czynienia z gwałtownym wzrostem cen mieszkań. Wielu analityków uważało, że wysokie ceny są w pełni uzasadnione i spowodowane generalnym wzrostem płac Polaków, a tym samym większymi możliwościami zakupu nieruchomości. Wiele się jednak zmieniło po tym, kiedy wszedł w życie rządowy program dopłat do kredytu, czyli tak zwany „Bezpieczny kredyt 2%”. Popyt na mieszkania masowo się zwiększył, co doprowadziło do kolejnych wzrostów cen. A jak jest teraz? Póki co zdaje się, że rynek nieco wyhamował. Te osoby, które miały ubiegać się o kredyt hipoteczny, w większości zrobiły to w trakcie trwania poprzedniego programu rządowego. Mieszkań nie kupuje już tak wiele osób, jak wcześniej, a dodatkowo pojawia się coraz więcej ogłoszeń sprzedaży mieszkań, domów oraz działek na sprzedaż. O tym, co oznacza wzrost ilości ofert mieszkań, pisaliśmy w tym artykule.
Obecnie ceny nieruchomości, chociaż nadal są wysokie, wydają się w miarę ustabilizowane, na co zwracają uwagę również deweloperzy. Jak wspominaliśmy wyżej, o bańce na rynku nieruchomości można mówić wyłącznie wtedy, kiedy występuje zarówno zjawisko wzrostu cen, jak i ich gwałtownego spadku. Wygląda na to, że nie mamy zatem do czynienia z pęknięciem bańki finansowej, a z naturalną stabilizacją na rynku nieruchomości, która jest zwyczajnie potrzebna po okresie wzmożonego wzrostu cen.
Kiedy pęknie bańka nieruchomości w Polsce?
Jeśli zatem bańka na rynku nieruchomości nie istnieje, pytanie o to, kiedy w końcu pęknie, nie wydaje się zasadne. Co równie ważne, pomimo wielu ogłoszeń, nadal mamy do czynienia z deficytem mieszkań. Podaż nie zdołała jeszcze wyprzedzić popytu i na ten moment nie wiadomo, czy w ogóle się to stanie, biorąc pod uwagę prace nad nowym rządowym projektem dopłat do kredytu hipotecznego, „Mieszkanie na start”. Chcąc się zatem dowiedzieć więcej na temat bańki nieruchomości w Polsce, warto uważnie przyglądać się zmianom, które zachodzą na rynku nieruchomości.
