Dźwignia finansowa w nieruchomościach

Spis treści

• Czym jest dźwignia finansowa w nieruchomościach?
• Jakie są ryzyka związane z dźwignią finansową?
• Z dźwignią czy bez – po prostu warto inwestować w nieruchomości
• Na czym polega zakup mieszkania na kredyt pod wynajem?
• Czynniki sukcesu w przypadku zakupu
• Nie „czy”, ale dlaczego korzystać z usług doradców – oto powody!
• Wady? Również istnieją
• Jak wybrać doradcę?
• Podsumowanie

Dźwignia finansowa w nieruchomościach to temat, który od lat przyciąga zarówno początkujących, jak i doświadczonych inwestorów. Ta metoda polegająca na wykorzystaniu pożyczonych środków do finansowania zakupu nieruchomości, może znacząco zwiększyć potencjalny zwrot z inwestycji. Jednak, jak każde potężne narzędzie, niesie ze sobą zarówno możliwości, jak i ryzyka. W tym artykule przyjrzymy się bliżej, jak działa dźwignia finansowa w kontekście rynku nieruchomości, jakie korzyści może przynieść, a także, na jakie pułapki i ryzyka należy uważać. Zachęcamy do lektury, aby dowiedzieć się więcej!

Czym jest dźwignia finansowa w nieruchomościach?

Zacznijmy od zdefiniowania tego, na czym cały proces się opiera. Dźwignia polega na tym, że nawet jeśli dysponujemy środkami finansowymi, aby zakupić nieruchomość za gotówkę, to celowo zaciągamy kredyt, aby zwiększyć zyskowność inwestycji. Tego typu operacja jest typowa dla rynku nieruchomości. Nie możesz wykonać podobnego działania w przypadku papierów wartościowych, akcji czy funduszy.

Gdyby inwestor wyłożył wyłącznie własne środki na zakup nieruchomości za gotówkę, wówczas nie uzyskałby tak wysokiego zwrotu z inwestycji, jak ma to miejsce w przypadku dźwigni finansowej. Jest to zatem możliwość, z której warto skorzystać. Kredytobiorca zyskuje jednak coś jeszcze. Są to mianowicie wolne środki, które można zainwestować np. na zakup kolejnej nieruchomości albo inną inwestycję, w zależności od tego, na co chce je przeznaczyć.

Jakie są ryzyka związane z dźwignią finansową?

Dźwignia finansowa w przypadku inwestowania w nieruchomości sprawdza się najlepiej, gdy rata kredytu jest niższa od czynszu, czyli można liczyć na dodatkowy zysk. Ponadto inflacja oraz stopy procentowe muszą być pod kontrolą. Trzeba bowiem pamiętać, że podwyższenie stóp procentowych nawet o 1 proc. może w sposób znaczący zmniejszyć rentowność takiej inwestycji, zwłaszcza jeśli wcześniej rata kredytu była zbliżona do zysków z najmu.

Jednym z istotniejszych czynników wpływających na opłacalność dźwigni finansowej w przypadku inwestowania w nieruchomości są również stawki czynszu, które ze względu na czynniki rynkowe mogą ulec zmniejszeniu. Obecnie jednak mamy do czynienia z czymś odwrotnym, a mianowicie z rosnącymi cenami za wynajem, zwłaszcza w większych miastach. Trzeba jednak pamiętać, że sprawa za kilka lat może wyglądać nieco inaczej i trudno to przewidzieć.

Kolejną kwestią jest ryzyko związane z najemcami. Jeśli lokalizacja nieruchomości będzie nietrafiona lub też inne czynniki sprawią, że trudno będzie nam wynająć mieszkanie w danej cenie, to możemy ponosić straty. Trzeba bowiem pamiętać, że bank nie zawiesi dla nas spłaty kredytu. Jeśli więc nie dysponujemy odpowiednią nadwyżką, aby spłacać kredyt w czasie gdy najemca się wyprowadzi, to może to generować poważne problemy dla naszych bieżących finansów.

Dźwignia finansowa raczej nie jest więc dla osób, które nie dysponują pewną rezerwą finansową pozwalającą na to, aby w razie problemów przez pewien czas samodzielnie spłacać kredyt.

Z dźwignią czy bez – po prostu warto inwestować w nieruchomości

Ceny mieszkań cały czas rosną, ale rośnie też ich wartość w czasie. Dodatkowo inwestowanie w nie pozwala ochronić gotówkę przed inflacją, a także zabezpieczyć swoje środki przed innymi źródłami ryzyka. Oczywiście nie oznacza to, że sam rynek nieruchomości nie jest narażony na różnego rodzaju wahnięcia. Takowe także istnieją, jednak mimo wszystko od lat to właśnie ta metoda inwestowania uznawana jest za jedną z bezpieczniejszych.

Wiele zależy jednak od tego, jaką nieruchomość wybierzemy i czy ma ona duży potencjał na generowanie zysku. W sytuacji, gdy chcemy po raz pierwszy zainwestować na tym rynku, warto wybrać gotowce inwestycyjne. Można finansować je zarówno z dźwignią jak i bez, ale w obu przypadkach ma się niemalże gwarancję stałego zysku miesiąc do miesiąca. Wynika to z faktu, że takie nieruchomości są od razu gotowe do wynajmu. Nie trzeba więc przeprowadzać drogich i kosztownych remontów – wybierasz mieszkanie i od razu na nim zarabiasz. To, czy zakupisz je z dźwignią, czy bez zależy już od Ciebie.

Warto wtedy zainteresować się zakupem mieszkania na kredyt pod wynajem. Staje się to coraz bardziej popularną strategią finansową dla wielu osób poszukujących dodatkowego źródła dochodu. Trzeba jednak wziąć pod uwagę kilka bardzo istotnych czynników, aby taka inwestycja była w ogóle opłacalna i nie okazało się, że zamiast zarabiać, będziemy do niej dopłacać.

Na czym polega zakup mieszkania na kredyt pod wynajem?

W ogólnym rozumieniu jest to zakup z tzw. dźwignią finansową. Często inwestor posiada środki na to, aby zapłacić za nieruchomość, ale chce zwiększyć rentowność, właśnie dzięki zakupowi mieszkania na kredyt. Tym samym ratę opłaca nie inwestor, a najemca. Celem jest jednak to, aby rata była jak najniższa, a kwota najmu jak najwyższa. Dzięki temu można na całym przedsięwzięciu dodatkowo zarabiać i generować niemalże pasywny dochód. Oczywiście jeśli sami angażujemy się np. w kontakty z najemcami, to będzie to wymagało sporo naszego czasu. Takie zadanie można natomiast również zlecić zewnętrznym firmom, za odpowiednią prowizję.

Jednak także i tutaj istnieją pewne rodzaje ryzyka. Jednym z nich jest znaczny wzrost stóp procentowych, a także spadek cen najmu. Może doprowadzić to do tego, że rata będzie wyższa, aniżeli kwota pobierana za najem. Jest to oczywiście spore ryzyko, którego należałoby unikać.

Czynniki sukcesu w przypadku zakupu

Kluczem do sukcesu jest wybranie nieruchomości w miejscu, w którym ceny najmu rosną. Najczęściej są to duże miasta takie jak Warszawa czy Kraków, a także miasta rozwijające się i przyciągające sporo młodych osób, takie jak choćby Rzeszów.

Kolejnym kluczowym czynnikiem jest odpowiednia nieruchomość. Najlepszym wyborem są małe albo średnie mieszkania, ewentualnie większe gotowce inwestycyjne na wynajem podzielone na kilka pokojów. Podobnie istotna jest lokalizacja, która może w sposób znaczący wpływać na wysokość czynszu. Najbardziej perspektywiczne są nieruchomości zlokalizowane blisko uniwersytetów, a także w dzielnicach biznesowych. Nie można zapominać też o standardzie wykończenia.

Czynników jest więc wiele, dlatego tak ważną kwestią jest to, aby mieć przynajmniej podstawową wiedzę na temat rynku nieruchomości na wynajem w danym mieście. Można dodatkowo skonsultować się z doradcą kredytowym albo finansowym, w celu dopasowania kredytu o najlepszych warunkach. Trzeba bowiem pamiętać, że cała inwestycja jest długoterminowa, dlatego na decyzję podjętą teraz będzie oddziaływać wiele różnych czynników, nawet przez kilka dekad. Dlatego każdą kwestię trzeba naprawdę dobrze przemyśleć.

Inne czynniki, które koniecznie trzeba wziąć pod uwagę w przypadku rozważania decyzji o zakupie mieszkania na wynajem na kredyt to:

• łączny koszt kredytu,
• koszty remontu lub wyposażenia,
• wkład czasu,
• okresy zamieszkania bez lokatorów,
• podatek dochodowy od najmu.

Statystyki pokazują, że w przypadku większości inwestycji, mieszkanie zakupione na wynajem zwróci się po około 30 latach. Oznacza to stopę zwrotu na poziomie 3 proc. w skali roku. Wyższa stopa jest w przypadku dobrze zaplanowanych gotowców inwestycyjnych, gdy ROI może wynosić 5-8 proc. w skali roku. Dodatkowo takie mieszkania od razu na siebie zarabiają. Wynika to nie tylko z lokalizacji, ale i tego, że są już w odpowiedni sposób przystosowane do wynajmu.

Mieszkanie na kredyt pod wynajem to jeden ze sposobów na dodatkowe źródło dochodu. Wynika to również z tego, że wartość nieruchomości rośnie w miarę upływu czasu. Jeśli jednak inwestuje się na tym rynku po raz pierwszy, to kluczowe znaczenie ma to, aby dobrze dobrać nieruchomość. Zakup mieszkania pod wynajem warto więc skonsultować ze specjalistami, którzy doradzą, w jaki sposób podejść do takiej inwestycji, aby zwiększyć swoje szanse na sukces. W tym kontekście, usługi doradców kredytowych i finansowych mogą okazać się nieocenioną pomocą.

Nie „czy”, ale dlaczego korzystać z usług doradców – oto powody!

Doradcy kredytowi i finansowi na co dzień mają doświadczenie z tematyką kredytów i ich finansowania. Są więc ekspertami w tej dziedzinie, którzy są w stanie doradzić najlepsze rozwiązania. Przede wszystkim posiadają szeroką wiedzę o rynku kredytów hipotecznych, co może pomóc w znalezieniu najlepszej oferty dopasowanej do naszych potrzeb i możliwości finansowych, zwłaszcza gdy są one ograniczone.

W tym kontekście pojawia się kolejny powód, a mianowicie szersze doradztwo finansowe. Zakup nieruchomości to decyzja, która ma długoterminowy wpływ na finanse większości z nas. Profesjonalny doradca może więc pomóc zrozumieć, jak zakup nieruchomości wpisuje się w naszą ogólną sytuację finansową i plany na przyszłość. Wszystko to z uwzględnieniem oszczędności, inwestycji, emerytury czy edukacji dzieci.

Doradca może również pomóc w ocenie, jak zakup nieruchomości wpłynie na miesięczne wydatki, przepływy pieniężne i zdolność do oszczędzania. Tym samym można zminimalizować ewentualne ryzyko z tym związane.

Tacy doradcy wspierają też w procesie aplikacji, który wymaga zgromadzenia szeregu dokumentów. Znajomość procedur i wymagań poszczególnych banków pozwala im na efektywne przygotowanie i złożenie wniosku kredytowego, co znacznie zwiększa szanse na jego akceptację. Doradca pomoże przede wszystkim zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty, takie jak zaświadczenia o dochodach, historię kredytową oraz dokumenty dotyczące nieruchomości. Ponadto nierzadko wskaże, jak poprawić swoją zdolność kredytową przed złożeniem wniosku, np. przez zredukowanie obciążeń kredytowych czy poprawę historii kredytowej. To doskonała opcja dla tych osób, które są mniej elastyczne, jeśli chodzi o finanse, a mimo to zależy im na zakupie nieruchomości.

Wady? Również istnieją

Korzystanie z usług doradców przy zakupie nieruchomości ma wiele zalet. Trzeba jednak wspomnieć również o wadach, które dla wielu osób mogą być naprawdę istotne.

Przede wszystkim musisz liczyć się z tym, że fachowa pomoc kosztuje. Nie jest to raczej żadne zaskoczenie. Jeśli jednak nie orientujesz się w środowisku nieruchomości, wiedza oraz doświadczenie mogą być nieocenione. Lepiej powierzyć zadanie specjalistom niż potem żałować utraconych pieniędzy. Warto rozeznać się w stawkach godzinowych pracy ekspertów. Niektórzy z nich mogą również pobierać prowizję od wartości kredytu. W związku z tym, zanim zdecydujesz się na konkretnego specjalistę, warto sprawdzić warunki umowy.

Również z tego powodu ważne jest to, aby wybierać niezależnych doradców, w których interesie jest doradzenie nam najlepszego rozwiązania, jeśli chodzi o kredyt hipoteczny. Jeśli bowiem ich wynagrodzenie wynika z prowizji, to korzyścią dla nich może być zarekomendowanie droższego kredytu.

W przypadku kosztu usług doradczych można pomyśleć o nich również jako o inwestycji, która zwraca się w czasie. Zdarza się, że dzięki pomocy doradcy kredytobiorca jest w stanie dużo zaoszczędzić. Również z tego powodu warto rozważyć skorzystanie z takiego wsparcia.

Jak wybrać doradcę?

Istotne znaczenie, aby uzyskać fachową pomoc, ma również to, aby zdecydować się na eksperta z odpowiednim doświadczeniem. Trzeba więc sprawdzić:

• doświadczenie w branży,
• zdobyte rekomendacje,
• znajomość aktualnej sytuacji na rynku,
• zakres usług (powinien być dopasowany do naszych potrzeb),
• posiadane certyfikaty i zrealizowane szkolenia,
• ceny.

Warto dopytać także o to, czy doradca współpracuje z konkretnym bankiem, gdyż może to wpływać na jakość świadczonych usług. Niezwykle cenne są też polecenia ze strony bliskich nam osób, które mają doświadczenie we współpracy z takimi osobami i są w stanie zarekomendować konkretnych ekspertów.

Podsumowanie

Czy warto korzystać z usług doradców kredytowych i finansowych przy zakupie nieruchomości? Zdecydowanie tak, zwłaszcza w przypadku osób, które nie znają się na rynku nieruchomości i nie wiedzą, jakie są realia rynku kredytowego. Dzięki takiemu wsparciu można bowiem uchronić się przed wieloma kruczkami w umowach i wybrać najlepszą dla siebie ofertę.

Jeśli posiadasz już nieruchomość, to koniecznie sprawdź usługę, jaką jest zarządzanie najmem, którą wykonujemy dla naszych klientów.